Ở nước ta, cả 3 nhóm chính sách trên đều rất quan trọng. Chính sách đất đai và bất động sản cần tập trung quá trình hoàn thiện cơ chế. Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, sao cho tránh được tình trạng có những “con đường đắt nhất hành tinh” và tạo được sự đồng thuận của dân. Cơ chế đầu tư và phát triển hạ tầng một mặt phụ thuộc vào chính sách đất đai, nhưng mặt khác phụ thuộc vào cơ chế tài chính phù hợp để tạo vốn đầu tư. Cuối cùng, sự can thiệp của Nhà nước cần tập trung vào việc giải quyết các khu vực nghèo nàn ở đô thị, điều chính hợp lý quá trình di dân vào các đô thị lớn.
Hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị.
Luật Đất đai 2003 đã có những đổi mới quan trọng về cơ chế chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư, cụ thể bao gồm:
- Cơ chế Nhà nước thu hồi đất đai phải thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công bố công khai; được áp dụng trong trường hợp các dự án đầu tư hạ tầng chung, có vốn đầu tư ODA hoặc 100% FDI, có vốn đầu tư trong nước thuộc nhóm A. Việc thu hồi đất có thể thực hiện ngay sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt (thu hồi đất theo quy hoạch) hoặc có thể thực hiện theo dự án đầu tư sau khi dự án được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh chấp thuận địa điểm. Giá đất để tính bồi thường, tái định cư được quyết định phù hợp với giá đất trên thị trường. Nhà đầu tư xuất trước tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước.
- Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện được áp dụng trong những trường hợp không thuộc diện áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất hoặc khi dự án được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất nhưng chủ đầu tư có nguyện vọng thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện. Giá đất được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất.
Về mặt quy định pháp luật, trình tự, thủ tục thực hiện của cả hai dạng Nhà nước thu hồi đất và chuyển đổi đất đai tự nguyện đều được quy định khá rõ ràng, nhưng cơ chế định giá đất vẫn chưa được quy định cụ thể, mỗi địa phương đều có trình tự, thủ tục định giá riêng. Sự thiếu quy định của pháp luật về định giá đã dẫn tới tình trạng khó giải quyết các khiếu nại về giá đất của người có đất bị thu hồi, thời gian thực hiện luôn bị kéo dài.
Về mặt triển khai, lúc đầu nhiều nhà đầu tư muốn chủ động áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện, nhưng sau vài năm, một tình trạng không thuận lợi đã nảy sinh khi một số người đang sử dụng đất cuối đã đòi giá cao hơn nhiều so với giá thị trường và nhà đầu tư không thể hoàn tất việc nhận hoàn toàn diện tích đất cần thiết cho dự án. Hiện không có thủ tục nào trong pháp luật hiện hành để xử lý tình huống này. Vì vậy, các nhà đầu tư có xu hướng tìm mọi cách để đưa dự án về cơ chế được Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, do cơ chế buộc các nhà đầu tư phải xuất tiền trước để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên chính quyền các địa phương luôn hướng tới cơ chế bồi thường một lần bằng tiền mặt. Đây chính là lý do làm cho giá thành các công trình hạ tầng bị đội lên rất cao, thường gấp bốn năm lần giá thành xây dựng công trình. Hơn nữa,cách làm này đã tạo nên một bề mặt phố không đẹp, tồn tại các nhà siêu mỏng.
Cơ chế thu hồi đất ngay sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, sau đó Nhà nước có thể tiến hành đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn dự án phù hợp, nhà đầu tư phù hợ, có rất nhiều ư điểm, ít nhất là tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tăng thu cho ngân sách. Cơ chế này ít được áp dụng, các địa phương thường chỉ áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án, khi đã có nhà đầu tư.
Mặc dù Luật yêu cầu sử dụng giá thị trường để định giá bồi thường đất đai, nhưng không có quy định về thủ tục thực hiện định giá đất đai theo thị trường. Do đó trong thực tế, UBND cấp tỉnh vẫn quy định giá thường thấp hơn giá thị trường, người bị thu hồi đất yêu cầu giá cao hơn giá thị trường, khiếu kiện đông người phát sinh và không có phương thức nào để phán xử khi có những ý kiến bất đồng về giá đất như vậy. Theo pháp luật về đất đai, giá của đất nông nghiệp được xác định trên cơ sở lợi ích thu được từ sản xuất nông nghiệp, điều này dẫn tới mức giá đất nông nghiệp thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều, nhất là trong những trường hợp đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển sang thành đất phi nông nghiệp.
Quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện đang gặp rất nhiều khó khăn. Pháp luật có quy định về sự tham gia của đại diện các tổ chức chính trị, xã hội, đại diện của những người bị thu hồi đất trong Ban Bồi thường và Giải phóng mặt bằng (do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập). Sự tham gia của cộng đồng như vậy chưa được triển khai thật khách quan, công tâm ở hầu hết các dự án. Ý kiến của cộng đồng dân cư, của người bị thu hồi đất chưa được xem xét, giải thích, thuyết phục ở mức độ cần thiết. Công tác kiểm tra, thanh tra của co quan hành chính cấp trên đối với cấp dưới và công tác giám sát thực thi pháp luật của các cơ quan dân cử, của người dân chưa được thực hiện thường xuyên.
Thực tiễn quốc tế có thể xem xét áp dụng vào Việt Nam
Ở rất nhiều nước trong khu vực châu Á, Đông Á, Đông Nam Á đã áp dụng rất nhiều mô hình chuyển đổi đất đai rất hiệu quả, vừa đạt được sự đồng thuận của dân, vừa làm giảm lượng kinh phí tiền mặt chi cho việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Báo cáo này giới thiệu một số cơ chế phổ biến và đã thành công ở nhiều nước. Tất nhiên, các cơ chế này đều đòi hỏi sự “lao tâm, khổ tứ” của lãnh đạo địa phương các cấp.
Cơ chế chia sẻ lợi ích
Những nghiên cứu về chính sách chia sẻ lợi ích đã được tiến hành nhằm vào tính khả thi của chính sách này, ví dụ như trong các dự án chịu nhiều tác động về xã hội và môi trường như các dự án thủy điện, khai khoáng, xây dựng khu kinh tế, các hệt thống thủy lợi lớn. Mỗi dự án cần xây dựng những hệ thống riêng phù hợp về chia sẻ lợi ích. Việc chia sẻ lợi ích có thể xem xét dưới dạng lợi ích bằng tiền hay lợi ích không bằng tiền. Lợi ích bằng tiền có thể là các khoản bồi thường thêm cho dân cư bị ảnh hưởng, thiết lập các quỹ phát triển vùng dài hạn, thiết lập quan hệ đối tác giữa nhà đầu tư và cộng đồng để chia sẻ những lợi nhuận lâu dài thu được từ dự án. Có thể lấy ví dụ cụ thể dự án thủy điện sẽ cung cấp điện và nguồn nước với giá ưu đãi dài hạn, chia sẻ nguồn thu dưới hình thức những khoản đóng góp thường niên cho chính quyền địa phương, chia sẻ cổ phần cho chính quyền địa phương hay trả thuế trực tiếp cho ngân sách địa phương. Chia sẻ lợi ích không bằng tiền có thể thực hiện dưới hình thức khôi phục sinh kế cho cộng đồng, xây dựng hạ tầng xã hội như nhà cửa, trường học, y tế hay hệ thống cấp thoát nước.
Cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai
Góp đất - điều chỉnh lại đất đai đô thị được sử dụng rỗng rãi tại Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và hiện tại đang được áp dụng tại một số nước châu Á. Các thửa đất nông nghiệp được thu hồi và chuyển đổi thành một vùng đô thị theo quy hoạch với đầy đủ hạ tầng như các dịch vụ, hạ tầng công cộng, những không gian mở và các khu dân cư. Các khu vực được phân chia phù hợp để bồi thường cho những người bị thiệt hại. Giá trị bất động sản tại khu vực mới (đô thị) sẽ cao hơn nhiều so với khu vực trước đó (nông nghiệp). Những người bị thiệt hại có cơ hội tham gia vào quá trình từ khi quy hoạch cho tới thực hiện. Cơ chế này sẽ chỉ thích hợp với những điều kiện cụ thể nhất định và khi đạt được các lợi thế về sự đồng thuận và công bằng, nhược điểm của cơ chế này là cần nhiều thời gian để thảo luận kế hoạch và thực hiện.
Cơ chế phát hành quyềnh phát triển nhà trên đất có thể chuyển nhượng được
Quyền phát triển có thể chuyển nhượng (TDR) bắt nguồn từ Hoa Kỳ, nơi đã áp dụng để bảo vệ các khu vực nhạy cảm về môi trường, cách này hiện đang được sử dụng tại Ấn Độ để thu hồi đất cho các mục đích công cộng phi thương mại như đường xá, trường học, bệnh viện và các không gian mở công cộng. TDR được phát hành cho các khu vực đất đai được giành cho các mục đích này và người dân được cấp TDR có quyền xây nhà trên khu vực đất còn lại của họ hay trên đất khác của họ. Họ có thể chuyển nhượng TDR cho người khác. Ví dụ tại Mumbai, những người bị thiệt hại có thể chọn bồi thường hoặc nhận TDR.
Trong các cơ chế nói trên, cơ chế chia sẻ lợi ích và cơ chế góp đất - điều chỉnh lại đất đai có thể áp dụng tại nước ta. Cơ chế phát hành quyền phát triển nhà trên đất có thể chuyển nhượng chưa thể áp dụng được vì quan niệm về giá đất ở và quyền xây dựng nhà ở trên đất ở nước ta và các nước đã áp dụng cơ chế này còn nhiều khác nhau.
Những khuyến nghị
Để hoàn chỉnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cần phải sửa đổi, bổ sung pháp luật đất đai hiện hành của nước ta, tập trung vào các vấn đề sau:
Hoàn thiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện dưa trên thỏa thuận dân sự giữa người đang sử dụng đất và nhà đầu tư, sao cho mở rộng hơn nữa khả năng áp dụng của cơ chế này. Việc hoàn thiện cơ chế này dựa trên các sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật bao gồm: nhà đầu tư cần đăng ký việc thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện gắn với quá trình định giá đất và động viên sự tham gia của cộng đồng; cần có sự tham gia của hệ thống hành chính hoặc tòa án trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được với hầu hết những người đang sử dụng đất nhưng còn lại một số ít người đang sử dụng đất không hợp tác với nhà đầu tư hoặc đòi hỏi giá đất ở mức không thể chấp nhận được; hoàn thiện hệ thống quyền đối với đất đai của các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài trên nguyên tắc bình đẳng của Tổ chức Thương mại thế giới, nhằm tạo thuận lợi cho cơ chế nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp với đất đai thông qua thỏa thuận với người đang sử dụng đất.
Hoàn thiện cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyển, sao cho giảm bớt tác động trực tiếp của bộ máy hành chính và đưa gần hơn với nguyên tắc đồng thuận về chia sẻ lợi ích giữa các bên tham gia. Việc hoàn thiện cơ chế này dựa trên các sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật bao gồm: việc hoàn thiện cơ chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, để thay các cơ quan hành chính thực hiện quyết định hành chính về thu hồi đất, nhằm khắc phục khả năng xảy ra sự quan liêu và vư lợi của bộ máy hành chính, đồng thời dễ tạo được tính đồng thuận giữa các bên tham gia.
Bên cạnh đó cho phép các doanh nghiệp được tham gia cung cấp dịch vụ thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng; vận hành hệ thống định giá đất phù hợp với thị trường để tính toán hợp lý các khoản về bồi thường, hỗ trợ và giải quyết tái định cư cho người bị thiệt hại; quy định cụ thể cơ chế chia sẻ lâu dài đối với các dự án có ảnh hưởng trên phạm vi lớn tới nhiều cộng đồng dân cư, như dự án thủy điện, dự án khai thác khoáng sản, dự án xây dựng sân bay, dự án xây dựng các khu kinh tế lớn và khu công nghệ cao… Quy định cụ thể cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai trong việc thực hiện các dự án nâng cấp đô thị, xây dựng lại các khu dân cư ngheo… Thành lập quý bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ đóng góp của các nhà đầu tư, từ quyên góp xã hội, để tạo thuận lợi làm tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho cộng đồng, người dân bị thiệt hại trong quá trình chuyển đổi đất đai.
Xác định ranh giới hợp lý trong việc áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và chuyển đổi đất đai tự nguyện, trên nguyên tắc cơ chế lấy đất đai bắt buộc chỉ áp dụng đối với các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và một số dự án phát triển kinh tế có phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Bên cạnh việc hoàn chình hệ thống pháp luật đất đai, cần nâng cao hiệu quả của quá trình triển khai thực tiễn, bảo đảm phát triển kinh tế đồng thời với tạo bền vững xã hội. Cần tạo cơ chế thực hiện tốt các nguyên tắc về chia sẻ lợi ích tự nguyện; động viên sự tham gia của người dân, cộng đồng dân cư và các tổ chức xã hội; tăng cường đối thoại giữa chính quyền và người dân; tạo đồng thuận thực sự giữa các bên liên quan đến dự án đầu tư; tăng cưới kiểm tra, thành tra của cơ quan hành chính cấp trên đối với cấp dưới.
Hoàn thiện chính sách tạo vốn để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
Trong đầu tư phát triển hạ tầng, vấn đề vốn có tầm quan trọng đặc biệt trước mắt cũng như lâu dài. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư phát triển được xác định chủ yếu lấy từ ngân sách Nhà nước (một phần từ vốn ODA). Đã có một số ít dự án tư nhân đtw hạ tầng, được khai thác thu phí trong một thời gian rồi chuyển giao cho Nhà nước. Ở đây, cần có một cơ chế tìm vốn hiệu quả hơn, nhằm làm giảm chi ngân sách nhà nước, giảm vốn vay ODA.
Trong thực tế ở nước ta, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được áp dụng từ những năm 90 của thế kỷ trước, thành công cũng có nhiều, nhưng tổn thất cán bộ cũng đáng kể. Đây là một cơ chế khá nhạy cảm, không triển khai tốt có thể tạo kẽ hở gây thất thoát ngân sách (vô tình hoặc hữu ý), cơ chế chặt quá lại không khuyến khích được việc xuất vốn đầu tư trước hạ tầng của nhà đầu tư.
Luật Đất đai năm 2003 đã đưa ra cách thực hiện cơ chế này dựa trên nguyên tắc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn ngân sách, từ đó sử dụng vốn để đầu tư hạ tầng. Sự thực, cách làm này thiếu sự “mềm dẻo” và thiếu đa dạng để tạo hiệu quả kinh tế cao.
Hiện này, các nhà đầu tư thường đề nghị UBND cấp tỉnh duyệt cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới dạng các dự án BOT. Việc xây dựng bao gồm cả hạ tầng và nhà ở, việc kinh doanh là bán nhà ở và cuối cùng là chuyển giao hạ tầng cho Nhà nước. Cách làm này cũng không đúng nghĩa của dự án BOT, quá trình triển khai dạng nào cũng cần tới quá trình định giá đất để đổi lấy hạ tầng và định giá giá trị hạ tầng đã đầu tư. Khi thủ tục định giá chưa được thực hiện thì kẽ hở của cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” vẫn còn tồn tại.
Gần đây, nhiều nhà đầu tư đã kiến nghị áp dụng một số cơ chế mới như PPP (Public private partnership) - Cong tư hợp tác đầu tư) để đầu tư hạ tầng công cộng với sự hợp tác về vốn của tư nhân. Cơ chế này đã đạt được thành công ở khá nhiều nước đang thực hiện công nghiệp hóa.
Đến đây, có thể đặt vấn đề tìm cơ chế để tạo vốn phục vụ cho việc đầu tư phát triển hạ tầng. Trong các lý thuyết về đất đai hiện đại, việc tìm cơ chế để chuyển vốn tĩnh từ đất đai và bất động sản sang vốn động để đầu tư phát triển là một con đường tạo vốn nội tại đúng đắn nhất (De Soto, Sự bí ẩn của tư bản). Để giải quyết vấn đề này, cần tập trung thực hiện một số giải pháp sau:
· Hoàn chỉnh cơ chế định giá, gồm định giá đất (để đổi lấy hạ tầng) và định giá hạ tầng (đã đầu tư trên đất).
Như trên đã nói, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” trước đây chưa thực sự thành công vì quá trình định giá chưa được áp dụng. Hơn nữa, vấn đề định giá ở nước ta đang thiếu cả khung pháp lý, kỹ thuật, con người. Riêng trong cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, các nhà quản lý còn đang tranh luận là giá đất được tính khi chưa có hạ tầng hay khi đã có hạ tầng. Các địa phương đều áp dụng bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, không định giá theo thị trường, hơn nữa, có tỉnh áp giá trước khi có hạ tầng, có tỉnh lại áp giá sau khi có hạ tầng. Tất nhiên, nhà đầu tư luôn muốn được áp giá trước khi có hạ tầng.
· Tạo khung pháp lý để xây dựng và phát triển phân khúc thị trường bất động sản cơ sở hạ tầng (cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội): Thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang tập trung ở phân khúc nhà ở, vì ở đây người ta dễ tìm kiếm lợi ích. Vốn tiết kiệm của dân đang chuyển vào khu vực này là chủ yếu, thường dưới dạng “mua bán nhà trên giấy” hướng chủ yếu tới khả năng sinh lợi, không phải vì mdich giải quyết chỗ ở. Chính phủ đã có chủ trương xã hội hóa việc đầu tư phát triển hạ tầng xã hội ở 4 lĩnh vực: y tế, giáo dục - đào tạo, văn hóa, thể dục - thể thao. Mặc dù các nhà đầu tư được hỗ trợ từ Nhà nước khá nhiều nhưng tốc độ phát triển phân khúc này của thị trường bất động sản vẫn chưa cao, thậm chí còn có một số biểu hiện yếu kém về chất lượng. Phát triển khu vực thị trường bất động sản hạ tầng kỹ thuật còn ở mức độ yếu kém hơn, số lượng dự án đầu tư còn quá ít ỏi. Phân khúc thị trường bất động sản cơ sở hạ tầng đòi hỏi nhiều cơ chế khác nhau để thực hiện nguyên tắc “đổi đất lấy hạ tầng” như BOT, BTO, PPP,…
Xây dựng khung pháp lý chung cho cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”:
Sự thực, gọi tên cơ chế“đổi đất lấy hạ tầng” chỉ là tên gọi mang tính nguyên tắc, ứng với nó là dạng đổi đơn giản: Nhà đầu tư bỏ tiền để đầu tư hạ tầng, Nhà nước đổi lại hạ tầng đó bằng diện tích đất tương ứng ở vị trí mà nhà đầu tư quan tâm. Cơ chế này còn có thể có nhiều biến dạng trên thực tế như BOT, BTO, PPP,… Vì vậy, lúc này cần có một nghiên cứu kỹ lưỡng mọi hình thức thực hiện cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” để xây dựng một khung pháp lý đầy đủ và hợp lý.
Hoàn thiện cơ chế thấp bằng bất động sản để vay vốn đầu tư, trong đó có việc thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai:
Thế chấp bằng bất động sản là một cách truyền thống để chuyển vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động để đầu tư. Pháp luật về thế chấp bằng bất động sản của ta đã được hình thành, đã vận hành tốt trên thực tế nhưng vẫn chưa đủ sức sống thực sự để tạo trình tự, thủ tục thật thuận lợi trong việc chuyển vốn này. Một trở ngườiại chính hiện nay là tính thanh khoản của cơ chế thế chấp hiện hành chưa cao, các ngân hàng chưa có những điều kiện đủ thuận lợi để giải quyết hậu quả khi người thế chấp không trả được nợ. Nhiều ý kiến muốn mở thị trường thế chấp thứ cấp giữa các tổ chức tín dụng nhưng vẫn chưa được xem xét. Cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài vẫn chưa được pháp luật cho phép, điều này dẫn tới tình trạng không mở rộng được khả năng vốn cho thị trường bất động sản. Cuối cùng, cơ chế thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai đã được phép nhưng khung pháp lý chưa đủ để quản lý các rủi ro có thể xra.
Hoàn thiện sắc thuế nhà đất (thuế bất động sản)
Thực chất, thuế bất động sản luôn gắn với việc đầu tư hạ tầng trên nguyên tắc người có bất động sản có giá trị cao, ở các khu vực đô thị có nhiều tiện nghi, được hưởng nhiều tiện ích về hạ tầng thì phải nộp thuế nhiều coi như để trả tiền dịch vụ sử dụng hạ tầng không do mình đầu tư. Thuế bất động sản chính là phần kinh phí mà người có bất động sản phải trả cho việc mình được sử dụng hạ tầng tốt và các dịch vụ đô thị tiện lợi. Thuế này phần lớn thu vào ngân sách Nhà nước ở địa phương, được sử dụng để đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội. Hiện nay, Quốc hội đang xem xét Dự thảo Luật Thuế nhà đất. Rất nhiều ý kiến tản mạn, hiểu không thống nhất, làm cho quá trình thông qua chậm. Sắc thuế này càng chậm thì càng thiếu kinh phí đầu tư nâng cấp và phát triển hạ tầng. Các đô thị lớn có thể có một sắc thuế riêng về nhà đất, phù hợp với hoàn cảnh riêng của mình.
Xem xét hệ thống chính sách cần thiết để Nhà nước can thiệp vào những khu vực cần thiết trong phát triển đô thị.
Hiện nay, hầu như ở các đô thị lớn nước ta đang phải đối mặt với rất nhiều hậu quả tiêu cực trong quá trình phát triển mà không thể sử dụng cơ chế thị trường để giải quyết. Đây là những hậu quả mang tính xã hội và môi trường, để giải quyết cần tới các chính sách tạo tác động trực tiếp của Nhà nước. Các vấn đề nổi lên hiện nay ở các đô thị lớn nước ta bao gồm:
· Cơ chế giải quyết các khu chung cư cũ nát đã hết niên hạn sử dụng:
Vấn đề này xuất hiện ở nhiều đô thị nước ta trong vòng nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư đã có sáng kiến sử dụng cơ chế thị trường để cải tạo dưới dạng nhà chung cư cao tầng hơn, một phần để tái định cư tại chỗ, một phần dư ra để kinh doanh bù lại kinh phí đã bỏ ra để cải tạo. Hiện nay, phương án này không phù hợp với khu vực Hà Nội cũ vì không nên tăng dân số tại đây, không nên phá vỡ cảnh quan của Hà Nội cũ. Tại những nơi không thể sử dụng cơ chế thị trường để giải quyết, chắc chắn cần tới sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách thích hợp với sự trợ giúp kinh phí hợp lý.
· Cơ chế kiểm soát và hạn chế tình trạng di dân tự do vào các đô thị lớn:
Các đô thị lớn nước ta luôn chịu áp lực về việc tăng dân số cơ học, người dân ở các nơi luôn muốn tìm kiếm cuộc sống tốt đẹp hơn ở những đô thị. Trước đây, việc này được giải quyết bằng hộ khẩu, nhưng chỉ mang tính hình thức. Đây là áp lực lớn mà cần tới sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách hợp lý. Đây cũng chính là nguyên nhân gây nên tình trạng nghẽn tắc giao thông, hạ tầng không đáp ứng được nhu cầu. Vấn đề được đặt ra không chỉ là kiểm soát được dòng dân di cư tìm việc làm mà còn phải bố trí lại dân cư trong quá trình chỉnh trang và phát triển thành phố. Ở hầu hết các nước, ngta giải quyết bằng thuế bất động sản, thuế môi trường.
· Giải quyết áp lực về môi trường và biến đổi khí hậu:
Hiện nay, các đô thị lớn ở nước ta đang chịu sức ép rất lớn về ô nhiễm môi trường khi cả môi trường đất, nước và không khí đều bị ô nhiễm ở mức độ cao. Các giải pháp về môi trường cũng không giải quyết kịp tình trạng ô nhiễm ngày càng tăng. Hơn nữa, hậu quả của biến đổi khí hậu đang gây lụt lội dài ngày trong các đô thị. Sự can thiệp của Nhà nước bằng các giải pháp công nghệ, chính sách thuế, nâng cao nhận thức là cần thiết.
Như vậy, các đô thị lớn của Việt Nam đang đứng trước những lựa chọn quan trọng cho quá trình phát triển. Chúng ta cần chấp nhận mô hình đô thị lớn ở trung tâm và lưới đô thị vệ tinh với hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối phù hợp. Hạ tầng như thế nào và kết nối bằng biện pháp nào là một lựa chọn được đặt ra, hướng tới những giải pháp công nghệ giao thông phù hợp.
Một trong những giải pháp quan trọng để phát triển bằng nội lực là hoàn thiện chính sách đất đai để tạo quá trình chuyển đổi đất đai thuận lợi, chuyển từ vốn tĩnh chưa trong đất đai và các tài sản đầu tư trên đất thành vốn động để đầu tư phát triển. Quá trình phát triển cũng cần tới các chính sách hợp lý để can thiệp vào việc giải quyết các hiệu quả tiêu cực, bị phát sinh từ các khía cạnh xã hội và môi trường, nhằm tạo nên sự bền vững.
