Trong bối cảnh các đô thị lớn của Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD), việc tìm kiếm nguồn lực tài chính bền vững để đầu tư hạ tầng trở thành yêu cầu cấp thiết. Một trong những giải pháp quan trọng được quốc tế áp dụng thành công là thu giá trị đất đai tăng thêm (Land Value Capture – LVC).
Nhằm chia sẻ kinh nghiệm quốc tế và đề xuất giải pháp phù hợp cho Việt Nam, hội thảo “Các phương pháp thu giá trị đất đai phục vụ phát triển TOD” được trình bày bởi chuyên gia Hiroshi Nishimaki (2024), cung cấp hệ thống kiến thức toàn diện, khoa học và thực tiễn. Đây là tài liệu quan trọng giúp các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và đơn vị nghiên cứu xây dựng chiến lược phát triển đô thị bền vững.
Theo phân tích trong tài liệu, giá trị đất đai tăng lên mạnh mẽ nhờ hai yếu tố cốt lõi:
Cải thiện khả năng tiếp cận nhờ đầu tư giao thông công cộng;
Gia tăng mật độ (tăng FAR – tỷ lệ sàn trên diện tích đất) cho phép khai thác tối ưu giá trị không gian đô thị
Khi hạ tầng công cộng được nâng cấp, giá đất trong khu vực TOD thường tăng theo cấp số nhân. Do đó, thu giá trị đất đai trở thành công cụ để tái đầu tư vào hạ tầng, giúp giảm áp lực ngân sách nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho đô thị phát triển bền vững.
Hội thảo hệ thống hóa ba nhóm phương pháp thu giá trị đất đai chủ đạo:
Áp dụng tại các dự án tái phát triển quy mô lớn như Shinagawa (Nhật Bản) hay Docklands (London).
Cơ chế chủ yếu:
Bán đất công
Bán quyền phát triển (FAR)
Thu tiền từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đấu giá giá trị tăng thêm
VIE_Land Value Capture Methods0…
Cơ chế “Điều chỉnh đất đai – Land Readjustment” rất phổ biến tại Nhật Bản.
Phương thức này giúp:
Bảo tồn quyền lợi chủ đất;
Hạn chế đầu cơ;
Tạo quỹ đất dành cho hạ tầng công cộng;
Giảm chi phí bồi thường GPMB
Áp dụng cơ chế đấu giá FAR như tại São Paulo (Brazil), mang lại doanh thu công lên tới hàng tỷ USD.
Nhà đầu tư trả tiền để được phép xây dựng cao hơn mức cơ bản, giúp Nhà nước thu lại phần giá trị tăng thêm của đất đai
Hội thảo phân tích nhiều công cụ linh hoạt, bao gồm:
Thuế đất – thuế tài sản
Phí cải thiện và phí tác động phát triển
Bán đất, bán quyền tiếp cận nhà ga
Bán FAR bổ sung
Điều chỉnh đất đai và tái phát triển theo hình thức hoán đổi
Tài trợ dự án bằng tăng thu thuế (TIF – Tax Increment Financing)
VIE_Land Value Capture Methods0…
.Những công cụ này cho phép địa phương tạo vốn từ chính giá trị đất đai, thay vì phụ thuộc vào vốn vay hoặc ngân sách.
Việt Nam đang triển khai nhiều tuyến metro và khu vực TOD tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Tuy nhiên, mô hình tài chính cho phát triển TOD vẫn còn hạn chế.
Hội thảo đưa ra các khuyến nghị quan trọng:
Hoàn thiện khung pháp lý về quyền sử dụng không gian (mặt đất, trên cao và ngầm).
Áp dụng cơ chế đấu giá FAR trong các khu TOD.
Tổ chức thí điểm “Điều chỉnh đất đai” tại các khu vực phát triển mới.
Kết hợp mạnh mẽ giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch giao thông.
Tăng vai trò của PPP và vốn tư nhân trong tái phát triển đô thị.
Những kinh nghiệm quốc tế được trình bày tạo tiền đề để Việt Nam xây dựng mô hình tài chính đô thị hiệu quả, bền vững và công bằng.
Hội thảo “Các phương pháp thu giá trị đất đai phục vụ phát triển TOD” là nguồn tài liệu quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách, cơ quan quản lý đất đai, nhà đầu tư và chuyên gia quy hoạch. Việc áp dụng đúng đắn các công cụ LVC sẽ giúp Việt Nam tận dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đẩy mạnh phát triển đô thị xanh – thông minh và thúc đẩy các dự án giao thông công cộng.
Nguồn: Các phương pháp thu giá trị đất đai phục vụ phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD)
Tác giả: Ong Hiroshi Nishimaki
