Cơ chế chuyển dịch đất đai để nâng cấp đô thị dựa vào hệ thống giao thông công cộng (TOD)

Phát triển đô thị theo mô hình TOD – Hướng đi tất yếu của thời đại

Tại Hội thảo quốc tế về phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, chuyên gia hàng đầu về chính sách đất đai, đã trình bày tham luận mang tính chiến lược với chủ đề “Cơ chế chuyển dịch đất đai để nâng cấp đô thị dựa vào hệ thống giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD)”.

Theo ông, mô hình TOD là xu hướng tất yếu trong quá trình đô thị hóa hiện đại, nhằm xây dựng các khu đô thị nén, phát triển quanh trục giao thông công cộng, giúp giảm ùn tắc, hạn chế xe cá nhân, tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải carbon – hướng tới đô thị xanh, sạch và bền vững.

Cơ chế đất đai – “điểm nghẽn” cần tháo gỡ để phát triển TOD

Hiện nay, ở Việt Nam tồn tại hai cơ chế “chuyển dịch đất đai”:
- Nhà nước thu hồi đất bắt buộc – dễ gây khiếu kiện, thiếu đồng thuận.
- Thỏa thuận tự nguyện theo cơ chế thị trường – khó khả thi vì không gom đủ đất.

Để khắc phục, GS. Võ đề xuất cơ chế “chuyển dịch đất theo đồng thuận của đại đa số cộng đồng” (Land Pooling/Readjustment), giúp tăng đồng thuận xã hội, chia sẻ lợi ích công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân – tương tự các mô hình thành công ở Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore.

“Góp quyền sử dụng đất – Tái điều chỉnh đất đai”: Cơ chế đột phá trong phát triển TOD

Theo tham luận, phương thức Góp/Tái điều chỉnh đất đai (Land Pooling/Readjustment) là giải pháp pháp lý trung hòa giữa thu hồi đất bắt buộc và thỏa thuận tự nguyện.
Cơ chế này cho phép:

• Người dân góp một phần diện tích đất để xây dựng hạ tầng, đường sá, không gian công cộng;

• Sau khi hoàn thành, được nhận lại đất tái phân chia có giá trị cao hơn ban đầu;

• Nhà nước giảm gánh nặng ngân sách, vẫn bảo đảm công bằng xã hội và hiệu quả phát triển.

Phương thức này giúp tăng giá trị đất đai ngay tại chỗ mà không cần chi phí bồi thường lớn, đồng thời tạo quỹ đất để tái đầu tư phát triển đô thị nén quanh các tuyến metro.
Đây là mô hình đã chứng minh thành công ở Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc) và đang được Ngân hàng Thế giới khuyến nghị áp dụng tại Việt Nam.

Thách thức và khuyến nghị chính sách

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, để triển khai mô hình TOD thành công, Việt Nam cần giải quyết hai thách thức lớn:
- Thiếu nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng;
- Thiếu đồng thuận cộng đồng do hạn chế trong chia sẻ lợi ích.

Ông đề xuất đưa cơ chế “Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai” vào Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thủ đô (sửa đổi) và Nghị quyết về cơ chế đặc thù cho TP. Hồ Chí Minh, đồng thời thí điểm áp dụng tại các khu đô thị TOD quanh các tuyến metro Hà Nội và TP.HCM.

Từ chính sách đất đai đến thực tiễn phát triển đô thị hiện đại

Theo định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW (2022), Việt Nam đang thúc đẩy đổi mới quản lý đất đai, hướng tới phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bài tham luận của GS. Đặng Hùng Võ đóng góp cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng cho việc cụ thể hóa cơ chế này, giúp Việt Nam:

• Nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị,

• Huy động vốn từ giá trị đất đai tăng thêm,

• Phát triển đô thị thông minh, xanh, đáng sống gắn liền với mạng lưới metro và giao thông công cộng.

Bài tham luận “Cơ chế chuyển dịch đất đai để nâng cấp đô thị dựa vào hệ thống giao thông công cộng (TOD)” mang ý nghĩa đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam đang đẩy mạnh quy hoạch theo hướng đô thị nén và phát triển giao thông công cộng hiện đại.
Nội dung tham luận góp phần hoàn thiện khung thể chế, nâng cao năng lực quản trị đất đai và tạo động lực mạnh mẽ cho đô thị hóa bền vững – hướng tới mục tiêu Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.

Nguồn: Cơ chế chuyển dịch đất đai để nâng cấp đô thị dựa vào hệ thống giao thông công cộng (TOD)

Tác giả: GS. Đặng Hùng Võ