Khai thác địa tô và phát triển hạ tầng đô thị– Bài học từ mô hình thành công của Hồng Kông
Hướng tới mô hình phát triển hạ tầng tự chủ và bền vững
Ngày 17 tháng 01 năm 2024, trong khuôn khổ chuỗi hội thảo về phát triển hệ thống đường sắt đô thị TP. Hồ Chí Minh, hội thảo chuyên đề “Khai thác địa tô và phát triển hạ tầng đô thị” đã diễn ra với sự trình bày của Giáo sư Akash Deep – Giảng viên cao cấp về chính sách công tại Trường Harvard Kennedy, Đại học Harvard.
Bài tham luận tập trung giới thiệu cơ chế khai thác địa tô (Land Value Capture – LVC), một công cụ tài chính được nhiều quốc gia áp dụng thành công trong việc tái đầu tư giá trị tăng thêm của đất đai nhằm phát triển hạ tầng giao thông đô thị.
Khai thác địa tô – công cụ tài chính chiến lược cho hạ tầng công cộng
Theo định nghĩa của Viện Nghiên cứu Chính sách Đất đai Lincoln (Mỹ), khai thác địa tô là cách tiếp cận chính sách cho phép cộng đồng thu hồi và tái đầu tư phần giá trị tăng thêm của đất – vốn được tạo ra từ các khoản đầu tư công hoặc thay đổi chính sách quy hoạch.
Nói cách khác, khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình như tuyến metro, cầu đường, hạ tầng đô thị, giá trị bất động sản tại khu vực lân cận thường tăng mạnh. Thông qua LVC, một phần lợi ích đó được thu lại để tái đầu tư cho các dự án hạ tầng mới, tạo nên chu trình phát triển bền vững và tự tài trợ.
Các công cụ LVC phổ biến bao gồm:
Bán hoặc cho thuê đất công, hoặc hợp tác phát triển với khu vực tư nhân.
Đầu tư bằng nguồn tăng thuế tương lai (Tax Increment Financing – TIF).
Khu vực đánh giá đặc biệt (Special Assessment Districts) – thu phí từ các chủ đất hưởng lợi.
Phí tác động phát triển (Development Impact Fees) và thuế đất phục vụ tái đầu tư hạ tầng.
Mô hình “Đường sắt + Bất động sản” của Hồng Kông – Hình mẫu toàn cầu
Trong bài tham luận, GS. Akash Deep phân tích mô hình “Rail + Property” (Đường sắt – cộng – Bất động sản) của Hồng Kông – được xem là hình mẫu thành công nhất thế giới trong việc vận dụng LVC.
Cụ thể, Công ty MTR Corporation (đơn vị vận hành metro Hồng Kông) được Nhà nước chuyển nhượng quyền phát triển đất xung quanh các nhà ga, từ đó khai thác giá trị gia tăng của bất động sản để bù đắp chi phí đầu tư tuyến đường sắt.
Ví dụ điển hình là tuyến Nam Đảo (South Island Line – East): dự án có tổng mức đầu tư khoảng 12,4 tỷ đô-la Hồng Kông, nhưng phần thiếu hụt tài chính được bù đắp hoàn toàn bằng doanh thu từ phát triển bất động sản tại các khu vực như Wong Chuk Hang.
Nhờ mô hình này, dự án không chỉ đạt hiệu quả kinh tế cao, mà còn giảm gánh nặng ngân sách, đồng thời tạo ra không gian đô thị mới năng động, kết nối và hiệu quả sử dụng đất cao.
Bài học và gợi mở cho Việt Nam
Theo GS. Akash Deep, mô hình “Đường sắt + Bất động sản” có thể áp dụng tại Việt Nam – đặc biệt ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội – nơi các dự án metro đang mở ra cơ hội lớn để kết hợp phát triển đô thị và hạ tầng giao thông công cộng.
Việc xây dựng cơ chế chính sách rõ ràng cho LVC, cùng sự phối hợp giữa các cơ quan quy hoạch, tài chính và quản lý đô thị, sẽ giúp Việt Nam huy động nguồn lực mới, giảm phụ thuộc vào vốn ODA, đồng thời phát triển hệ thống metro hiện đại, bền vững.
Hội thảo không chỉ mang đến góc nhìn toàn cầu mà còn là diễn đàn kết nối giữa chính quyền, giới học thuật và các tổ chức quốc tế, hướng tới một tầm nhìn mới cho phát triển đô thị Việt Nam – thông minh, xanh và tự chủ về tài chính.
Nguồn: Khai thác địa tô và phát triển hạ tầng đô thị
Tác giả: Giáo sư Akash Deep – Giảng viên cao cấp về chính sách công tại Trường Harvard Kennedy, Đại học Harvard.
