Bất cứ dự án nhà ở nào cũng “lấy chiến tranh nuôi chiến tranh”...
Bất cứ dự án nhà ở nào cũng “lấy chiến tranh nuôi chiến tranh”, nhưng cần chú ý đến trình tự. Trong một dự án phức hợp có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nếu chọn nhà ở thương mại xây trước thì trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, rất khó tìm được "khách" đến ngụ. Nếu chọn giải pháp ngược lại, tận dụng các chính sách khuyến khích hỗ trợ, xây dựng các cộng đồng nhà ở xã hội thành công trước, sau đó phát triển thêm các loại hình nhà ở thương mại, thì sẽ đạt được hiệu quả khác biệt. Dự án phức hợp gồm nhiều loại hình nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có thể thực hiện theo kịch bản đầu tư định trước tạo ra giá trị lợi nhuận bù đắp cho các phần xây dựng phải bù lỗ trước đó.
Ý tưởng chung của công cụ bù giá chéo trong phạm vi các dự án là việc sử dụng phần diện tích tạo ra nhiều lợi nhuận để bù cho những phần kém hoặc không có lợi nhuận, tạo nên một mặt bằng giá đủ hấp dẫn cho bộ phận dân cư đô thị có mức thu nhập trung bình và thấp.
BÙ GIÁ CHÉO ĐỂ GIẢM GIÁ NHÀ Ở
Trong một môi trường cạnh tranh, giá thành xây dựng nhà ở phải dựa trên công nghệ xây dựng tiên tiến nhất hiện có. Nếu có giá thành thấp hơn, nghĩa là chủ đầu tư đã may mắn khấu hao thiết bị được ở các dự án trước, hoặc sử dụng vật liệu được mua trước khi tăng giá, hoặc không hiếm những trường hợp dựa trên các yếu tố không hoàn toàn minh bạch.
Định hướng hạ giá xuống rất thấp, thậm chí đến dưới ngưỡng 8 -10 triệu, mới nghe thì có vẻ không tưởng, nhưng thực ra cũng có thể đạt được, nếu đặt lại vấn đề một cách hoàn toàn mới: Trong khuôn khổ các dự án, phải đạt được thành công về mặt tài chính, tức là có lãi (ở đây không có nghĩa là lãi ngất ngưởng như vào thời bất động sản lên cơn sốt), nhưng vẫn tạo ra được một quỹ nhà bán với giá thấp so với thị trường. Trong tình hình hiện nay, để tất cả mọi người cùng có nhà, đặc biệt là với giá thành sao cho đại bộ phận người dân có thể chấp nhận được, thì việc bù giá chéo (cross subsidization) có thể là một giải pháp hữu hiệu.
Ý tưởng chung của công cụ bù giá chéo trong phạm vi các dự án là việc sử dụng phần diện tích tạo ra nhiều lợi nhuận để bù cho những phần kém hoặc không có lợi nhuận, tạo nên một mặt bằng giá đủ hấp dẫn cho bộ phận dân cư đô thị có mức thu nhập trung bình và thấp. Mặc dù thông thường thì kiểu bù giá chéo “thuần túy” này thích hợp hơn đối với thị trường nóng, tuy nhiên tại Việt Nam hiện nay, với mức giá nhà thu nhập thấp được xã hội chấp nhận thì giải pháp bù giá chéo là một công cụ khả thi, nếu ta tính đến sự hỗ trợ của nhà nước cho các dự án này về các phương diện chính sách và thủ tục ưu đãi.
Một bộ phận người dân cần nhà giá không cao, không có nghĩa cho phép nhà đầu tư làm giảm chất lượng, vì việc này ảnh hưởng đến vấn đề an toàn, tiện nghi sống. Nếu chỉ đặt mục tiêu mức lãi vừa phải, trên cơ sở thực hiện việc phát triển nhà ở giá chấp nhận được, như là một công việc dài lâu, có kế hoạch, có định hướng đi lên cho các cộng đồng đô thị lớn bằng cách sử dụng công thức bù giá chéo.
Cần một quy trình thực hiện đồng bộ để có thể triển khai công cụ bù giá chéo một cách hiệu quả. Trước hết cần có chính sách phân bổ và hỗ trợ hợp lý về đất đai. Tận dụng ưu thế đất đai là sở hữu của toàn dân, nhà nước cần có chính sách phân bổ sao cho phù hợp, cân bằng lợi ích giữa phát triển đô thị bền vững, phát triển nguồn nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, sử dụng các công cụ quy hoạch để cung cấp các vị trí hấp dẫn, tạo ưu thế thúc đẩy sự thành công cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, có được sức hấp dẫn với cư dân với các lợi thế về giao thông, dịch vụ, cùng với chiến lược quy hoạch nâng cấp và cải tạo chất lượng sống trong tương lai dài hạn.
Quy hoạch dự án nhà ở thu nhập thấp KĐT Bắc An Khánh
Thực hiện quy hoạch đồng bộ khu đô thị với cả loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, quy hoạch phải hướng đến một tầm nhìn dài hạn, sau khi hoàn thành sẽ có được một khu đô thị mới với hạ tầng đồng bộ, tiện nghi theo tiêu chuẩn của nhà ở thương mại. Quy hoạch phân kỳ đầu tư cần chú ý trong các giai đoạn đầu cố gắng phát triển đồng bộ hạ tầng và nhà ở xã hội.
Khi nhà ở xã hội đã đầy đủ, thực hiện giai đoạn đầu tư xây dựng và phân phối phần nhà ở thương mại theo giá thị trường. Ở giai đoạn này, việc bán nhà ở thương mại sẽ dễ thành công hơn, bởi cư dân khu đô thị mới đã đạt đến một sự đông đúc đáng tin cậy, hạ tầng đô thị cũng đã tương đối hoàn chỉnh, các công trình dịch vụ đã đi vào hoạt động được một thời gian.
XÂY DỰNG CỘNG ĐỒNG THÀNH CÔNG
Không nên nghĩ rằng nhà ở chỉ là tường vách, là các yếu tố vật thể. Phần rất lớn tạo nên giá trị sống cốt lõi của nhà ở chính là ý nghĩa của nó như một “thiết chế xã hội” mà A. Rapoport đã nhắc đến trong cuốn “Hình thái nhà ở và Văn hóa” của ông xuất bản năm 1969. Trong mỗi dự án, cơ hội thành công của một cộng đồng tạo nên giá trị của nhà ở, thậm chí tác động của cơ hội này đối với việc tạo ra và nâng cao giá trị của nhà ở còn quan trọng hơn rất nhiều so với các yếu tố công nghệ, kỹ thuật. Không nên nghĩ rằng khu nhà giá thấp có nghĩa là cộng đồng ít cơ hội thành công.
Việc tổ chức không gian đô thị nhà ở cần theo một logic nhất định. Logic phát triển của một cộng đồng đô thị có thể là một vòng xoáy đi lên, hay vòng xoáy đi xuống, bề ngoài có thể gây nhầm lẫn nhưng nếu nhìn kỹ sẽ thấy rất khác nhau. Sự khác biệt sẽ được tạo ra, khi ý tưởng quy hoạch hướng đến xây dựng nhà thu nhập thấp bao gồm những khu nhà giá rẻ, được coi như là bàn đạp tiến lên cuộc sống tốt đẹp hơn, chứ không phải đơn thuần chỉ là một chỗ nương thân khi cơ nhỡ. Những người có tiền mua nhà ở thương mại trong những khu vực có thu nhập hỗn hợp (mixed - income) chỉ đến ở tại những nơi nào đầu tư của họ không bị rủi ro.
Đối với phần nhà mức độ tiện nghi thấp hơn Nhà nước cần trực tiếp vào cuộc, tương trợ những người khó khăn, thúc đẩy những người có điều kiện, và những người này sau đó có thể tìm được cách chia sẻ với những người ít may mắn hơn sao cho ai cũng được hưởng lợi. Cách làm đó có thể khiến mọi người đều đạt được mục đích, Nhà nước không phải "nuôi không" những người kiệt quệ còn những người có tiền và kỹ năng chắc chắn sẽ tìm được cơ hội thu nhập cao hơn trong một khung cảnh hỗ trợ lẫn nhau.
Nói cho cùng, cuộc sống đô thị bền vững nhất là cuộc sống đô thị cộng sinh. Mọi người cùng nhau chia sẻ mong muốn để mọi việc ngày càng tốt lên. Nếu vô tình hay cố ý tập trung những người nghèo và người thu nhập thấp sống trong những căn nhà tiện nghi kém vào một chỗ, thì những nơi ấy sẽ sớm trở thành những miếng đất màu mỡ cho tội phạm với những hành động không phù hợp với chuẩn mực xã hội. Cần tránh mô hình “độc canh” tạo nên những khu tập trung đồng nhất chỉ dành cho những người có thu nhập thấp.
Xây dựng một cộng đồng thành công có nghĩa là sử dụng các công cụ quy hoạch đô thị, định hướng và sử dụng tốt nguồn lực đầu tư nhằm tạo ra cơ hội phát triển cho mọi người ở mọi tầng lớp xã hội, mức thu nhập bất kể giàu nghèo. Khác với cộng đồng nghèo “tuyệt vọng” (slum of despair), khi người nghèo ngày càng bị bần cùng hóa, đẩy sâu vào vòng xoáy tuyệt vọng, nghèo đói, tội phạm, tệ nạn xã hội thì trên thế giới, các mô hình cộng đồng nghèo “hy vọng” (slum of hope) thành công trên thế giới lại góp phần mang đến cơ hội đổi đời cho người nghèo và tầng lớp trung lưu, còn người giàu cũng tìm thấy cách chia sẻ lợi ích với cộng đồng trong khi cùng cộng đồng phát triển.
Như đã nói, giá trị bất động sản gồm có hai phần: Vật thể và phi vật thể. Sự ưa chuộng một nơi ở nào đó phần lớn liên quan đến các yếu tố phi vật thể, và rất may là những yếu tố phi vật thể này có thể tạo ra được. Chính cộng đồng phải tạo ra những ý tưởng, quan niệm chấp nhận được với số đông trong một khía cạnh phù hợp nào đó để tạo dựng cái có thể được gọi là “vị thế” cho bất động sản. Cần phải đánh giá rất kỹ những khu vực đô thị nếu muốn biến chúng thành những nơi hấp dẫn, cao hơn mức chỉ là một chỗ chui ra chui vào, tức là phải tập trung xây dựng một nơi có cộng đồng đô thị thành công chứ không phải là một nơi tập trung nhiều mét vuông sàn. Phải tránh tình trạng nhà vẫn thừa và người thiếu nhà vẫn thiếu, bằng cách tạo ra nhiều lựa chọn và phương thức tiếp cận.
Triết lý phát triển nhà ở là một yếu tố cần phải nhắc đến đầu tiên. Nếu so sánh các dự án Bắc An Khánh và Nam An Khánh, có thể thấy triết lý phát triển của Nam An Khánh dường như chỉ dựa trên quan điểm tận dụng tối đa đất làm biệt thự, như một loại “đô thị ngủ” (sleeping town), nơi phần lớn thời gian của người dân được dành để nghỉ ngơi và ngủ ngoài những lúc đi làm tại trung tâm thành phố, với các tuyến giao thông hiện nay rất dễ bị tắc nghẽn. Trong khi đó thì triết lý phát triển Bắc An Khánh lại được hình thành với một quan điểm được xác định rõ ràng, đây phải là một đô thị dựa vào giao thông transit (TOD) có năng lực vận chuyển cao, có trung tâm đô thị đủ sức cuốn hút, phải là một đô thị có tính độc lập tương đối, và có khả năng tạo ra một khối lượng việc làm đủ để cung cấp cho người dân một mức sống tiện nghi, tức là một đô thị có chứa các yếu tố dẫn đến thành công bền vững. Cộng đồng đô thị thành công là ý nghĩa lớn bao trùm lên tất cả, nhằm tạo ra một đường xoáy phát triển đi lên.
Chung cư cao tầng lắp ghép tại Singapore
KẾT LUẬN
Trong cuốn “Vấn đề nhà ở” xuất bản ở Leipzig năm 1872, F. Engels đã từng nói đại ý là giải quyết được vấn đề nhà ở không thể coi là đồng thời giải quyết được vấn đề xã hội, mà phải ngược lại. Thay vì chuyện đưa ra những số liệu có tính thành tích chủ nghĩa về những diện tích sàn lớn của nhà rẻ tiền dành cho người thu nhập thấp tại các đô thị, có lẽ ta nên chuyển sự quan tâm sang việc xây dựng những cộng đồng đô thị thành công. Sẽ không tự nhiên và nhanh chóng có được một thành phố sạch sẽ ngăn nắp như mong muốn nôn nóng của một nhóm người nào đó may mắn hơn, thành công sớm hơn, trong khi nhiều người khác còn đang chật vật phấn đấu nâng cao mức sống còn thấp của mình. Trong những khung cảnh tưởng như nhốn nháo hỗn độn, trong cái vội vã bất cập chỗ nọ chỗ kia của một đô thị rộng lớn như Hà Nội, điều quan trọng là phải nhận diện được chiều hướng hi vọng và động lực đi lên.
Khác với những cộng đồng nghèo “tuyệt vọng” (slum of despair), khi người nghèo ngày càng bị bần cùng hóa, đẩy sâu vào vòng xoáy tuyệt vọng, nghèo đói, tội phạm và tệ nạn xã hội, thì trên thế giới, còn có các mô hình cộng đồng nghèo “hy vọng” (slum of hope) đã góp phần mang đến cơ hội đổi đời cho người nghèo và tầng lớp trung lưu, còn người giàu cũng tìm thấy cách chia sẻ lợi ích với nhóm thu nhập thấp hơn trong khi cùng cộng đồng phát triển.
Ts. Hoàng Hữu Phê - Chủ tịch HĐQT - Giám đốc Công ty Vinaconex R&D
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2013
