Việc gia tăng đất đô thị dẫn tới có nhiều khu vượt quá nhu cầu sử dụng, làm mất cân đối trong thị trường bất động sản và nhà ở. Thời gian vừa qua, việc cấp đất đô thị nhiều nhưng đất nhà ở xã hội lại rất ít, nên không đáp ứng mục tiêu xã hội cần quan tâm
Tại hội thảo lấy ý kiến về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011-2015 tổ chức ngày 27/9, nhiều vấn đề còn bất cập trong vấn đề quy hoạch, sử dụng đất đã được các chuyên gia và nhà quản lý đưa ra “mổ xẻ” như: Kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường bất động sản Còn có nhiều lúng túng trong việc gắn kết giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị...
Cấp vượt đất đô thị, nhiều khu biệt thự bỏ hoang
Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên môi trường, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển các ngành, lĩnh vực, cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình hình vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất và thường phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Biệt thự bỏ hoang gây lãng phí tiền của.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính không đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế mạnh của từng vùng, có tình trạng mỗi địa phương vì lợi ích cục bộ, vì mục tiêu bằng mọi giá phải phát triển kinh tế của địa phương mình nên đã đề xuất quy hoạch thiếu tính đồng bộ, thiếu cân nhắc đến lợi ích chung, đến sự phát triển hài hòa của toàn khu vực.
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho hay, việc quy hoạch đất hiện nay còn quá nhiều bất cập, dẫn đến sự mất cân đối trong thị trường bất động sản.
Cụ thể, việc phát triển các đô thị mới làm gia tăng đất ở. Việc này đã được lượng tính trong quy hoạch cũ nhưng khi thực hiện, các địa phương vẫn giao vượt mức cho phép. Chính vì thế, dẫn đến hiện tượng nhiều khu đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.
Có nhà do đầu cơ không dùng, dù chưa có thành phố bỏ hoang nhưng đã có khu dân cư bỏ hoang, điển hình như khu biệt thự Quang Minh (xã Quang Minh, huyện Mê Linh, TP Hà Nội) bỏ hoang nhiều năm nay.
Quy hoạch đất vẫn còn nhiều vấn đề bất cập.
Nằm bên trục đường Thăng Long- Nội Bài, cách nội thành Hà Nội khoảng hơn 20km, dự án Khu biệt thự Quang Minh được rao bán từ cuối năm 2003 đầu năm 2004. Chỉ mấy tháng kể từ thời điểm rao bán, hầu hết trong số hơn 300 lô đất biệt thự của dự án đã có chủ.
Đến năm 2006, khu biệt thự có diện tích khoảng 40 ha này đi vào hoạt động, nhưng hiện tỷ lệ người dân đến ở chỉ chiếm khoảng 10%. Xây xong phần thô đã lâu nhưng không người ở nên nhiều căn bị cỏ mọc đầy, khuất lấp cả lối vào.
“Nhiều địa phương giao vượt đất ở đô thị, dẫn tới có khu vượt quá nhu cầu sử dụng, làm mất cân đối trong thị trường bất động sản và nhà ở”, ông Võ nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, việc quy hoạch sân golf, các resort ven biển, trên núi và trong phố cũng còn nhiều bất cập. Với các nước không làm ăn nhiều như chúng ta, cách tiếp cận của các nhà đầu tư với các dự án này chủ yếu là với mục đích giữ đất. Để có được các dự án này, các chủ đầu tư thường chứng minh là phải sử dụng rất nhiều đất. Và như vậy, số diện tích đất họ nắm giữ là không nhỏ, trong khi hiệu quả sử dụng đất lại rất thấp.
Không ai ở cây cối mọc um tùm.
“Quy hoạch là để hạn chế sử dụng đất đỡ tốn đất, nếu ta không có quyết đoán trong quy hoạch thì câu chuyện thực tế sẽ có nhiều điểm phức tạp”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Để khắc phục tình trạng này, ông Lê Quốc Nhung – Nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, nên có bộ tiêu chí lựa chọn loại dự án nào được cấp đất.
Đối với đất khu đô thị, nên quan tâm tạo điều kiện cho đất nhà ở xã hội tốt hơn. Trong thời gian vừa qua, việc cấp đất đô thị nhiều nhưng đất nhà ở xã hội lại rất ít, nên không đáp ứng mục tiêu xã hội cần quan tâm.
“Đồng thời, để các địa phương không cấp đất vượt mức quy định, cần có chế tài xây dựng những giải pháp xử lý mạnh mẽ, đã quy hoạch rồi thì chỉ được cấp dự án trong quy hoạch, còn chưa quy hoạch thì không cấp. Tránh để xảy ra tình trạng, các sân golf được cấp quá nhiều đất trong khi chưa có quy hoạch”, ông Nhung đề xuất.
Đất khu CN tràn lan, tỉnh cạnh tranh nhau?
Việc quy hoạch đất đai đối với các khu công nghiệp chưa hợp lý là một trong những vấn đề bất cập được nhiều ý kiến đưa ra “mổ xẻ” nhiều nhất.
Ông Lê Viết Cử, Phó vụ trưởng vụ quản lý các khu kinh tế – Bộ Kế hoạch đầu tư cho biết, đất khu công nghiệp, tính đến hết năm 2010, có 64% đất công nghiệp là cho thuê, với trên 260 khu công nghiệp, tập trung chủ yếu ở 3 vùng kinh tế trọng điểm.
Đất khu công nghiệp tràn lan chưa sử dụng, gây lãng phí.
Hiệu quả sử dụng đất trong khu công nghiệp rất thấp. Trong khi số tiền đầu tư cho hạ tầng tại các khi công nghiệp lên đến gần 9 tỷ USD, đầu tư sản xuất cho 4.400 dự án trong nước với số vốn đăng ký là 336.000 tỷ đồng, gần 4.000 doanh nghiệp đầu tư nước ngoài 53,6 tỷ USD.
Tuy nhiên, vốn thực hiện hiện lại rất khêm tốn, vốn thực hiện ở khu vực đầu tư nước ngoài chỉ đạt tỷ lệ 32%, trong nước đạt 40,5%, bình quân chung là 35%. Hiện mới chỉ có 1/3 vốn đăng ký được thực hiện. Như vậy, có thể thấy, việc các nhà đầu tư cam kết cao nhưng thực tế làm rất ít.
Một vấn đề khác được ông Cử đưa ra là, việc làm các khu công nghiệp hiện nay vẫn lấy nguồn đất chủ yếu từ đất nông nghiệp.
“Phải chăng lấy đất nông nghiệp hiện tại để phát triển khu công nghiệp, nên dẫn đến hiện tượng kiện cáo của bà con rất nhiều. Đây có phải là tước đoạt tư liệu sản xuất của bà con không?”, ông Cử đặt câu hỏi.
Còn theo ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, việc xây khu công nghiệp tràn lan, thực chất là cạnh tranh giữa các tỉnh cốt để lấp đầy thôi.
“Hiệu quả không phải lấp đầy mà là hiệu quả phát triển. Nhưng hiện các khu công nghiệp lại đang làm theo hướng đưa vào toàn công nghệ thấp, để khỏi mang tiếng lấy đất mà không sử dụng. Trong khi, 1 ha đất là 2 triệu USD, thì cuộc cạnh tranh về vốn sẽ khốc liệt như thế nào. Liên quan đến quy hoạch đất đai thì phải gắn với quy hoạch phát triển”, ông Thiên nhấn mạnh.
Khu đất chưa sử dụng là nơi để người dân chăn bò
Từ thực tế nhiều diện tích đất nông nghiệp đã bị biến thành đất công nghiệp, ông Đặng Kim Sơn – Viện trưởng viện nghiên cứu chính sách chiến lược PTNNNT – Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nêu ra thực trạng, đất lúa ngày càng giảm, tuy sản lượng vẫn tăng nhưng chủ yếu là tăng do năng suất lúa. Mặc dù, an ninh lương thực vẫn được đảm bảo nhưng đất là trong điều kiện bình thường, còn thiên tai bão lũ thì chưa thể biết được.
Nếu cân đối lượng sản xuất lương thực: gạo, ngô thì chúng ta cao rất nhiều so với nhu cầu. Nhưng chất lượng bữa ăn vẫn là vấn đề, người dân nhiều nơi vẫn đói, đặc biệt là An Giang, Đồng Tháp, tỷ lệ suy dinh dưỡng rất cao.
“Phải giám sát chặt chẽ việc chuyển đối đất nông nghiệp. Vấn đề của nông nghiệp là lao động, việc làm, cần phải có chính sách bù đắp để đảm bảo công bằng xã hội, cân bằng ngân sách. Tính đến 2030, một khoảng thời gian xa hơn, thì cần tính tới biến đổi khí hậu, đây là bài toán dài hơn cho tương lai”, ông Sơn nhấn mạnh
