Chìa khóa thành công trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD)

Ba yếu tố quyết định sự thành công của TOD

Tại Hội thảo Khoa học quốc tế về phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và TP.HCM, chuyên gia Hiroshi Nishimaki đã chia sẻ bài tham luận sâu sắc với chủ đề “Chìa khóa thành công trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD)”.
Theo ông, để phát triển mô hình TOD hiệu quả, các quốc gia cần đặc biệt chú trọng ba yếu tố then chốt:
- Tập hợp đất một cách chiến lược (Strategic Land Assembly)
- Kế hoạch phát triển năng động (Dynamic Development Planning)
- Chiến lược nắm bắt giá trị đất (Land Value Capture Strategy)

Ba yếu tố này tạo nên “chu trình ba giai đoạn” – nền tảng đảm bảo tính khả thi, hiệu quả và bền vững cho mọi dự án TOD, trong đó đất đai không phải là rào cản mà là tài sản quý giá cần được quản lý linh hoạt và minh bạch.

Tái điều chỉnh đất đai – Công cụ pháp lý mạnh mẽ trong quy hoạch Nhật Bản

Nhật Bản là quốc gia tiên phong áp dụng mô hình tái điều chỉnh đất đai (Land Readjustment System – LRS) từ những năm 1920, giúp chuyển đổi đất nông nghiệp thành khu đô thị hiện đại.
Theo thống kê, đến nay Nhật Bản đã thực hiện hơn 12.000 dự án tái điều chỉnh, với diện tích trên 3.700 km² – chiếm gần 30% khu vực dân cư đô thị.

Công cụ này được thể chế hóa thông qua:

• Luật Tái điều chỉnh đất đai (1954)

• Luật Tái phát triển đô thị (1969)

• Luật Các biện pháp đặc biệt về phát triển tổng hợp đất nhà ở và đường sắt (1989)

Phương thức tái điều chỉnh đất giúp các chủ sở hữu đất cùng chia sẻ lợi ích phát triển, trong đó mỗi cá nhân giảm diện tích đất (20–50%) nhưng nhận lại giá trị cao hơn nhiều lần sau khi hạ tầng được hoàn thiện. Đây là mô hình công bằng và bền vững, tạo sự đồng thuận xã hội cao – yếu tố cốt lõi bảo đảm thành công của các dự án TOD ở Nhật Bản.

Tsukuba Express – Minh chứng điển hình cho mô hình TOD thành công

Một ví dụ nổi bật là tuyến Tsukuba Express (TX) – tuyến đường sắt đô thị dài 58,3 km, nối Tokyo với thành phố khoa học Tsukuba, đi vào hoạt động từ năm 2005.
Nhờ áp dụng phương pháp tái điều chỉnh đất quy mô lớn dọc toàn tuyến (trên 3.100 ha), dự án đã:

• Giảm chi phí đầu tư nhờ chủ động quỹ đất và quy hoạch đồng bộ,

• Tăng giá trị đất đai quanh các nhà ga,

• Đưa tuyến metro đạt điểm hòa vốn chỉ sau 4 năm vận hành (2009) và

• Tạo ra lợi nhuận tích lũy hơn 130 triệu USD đến năm 2022.

Các khu vực như Nagareyama, Kashiwa, Tsukuba đã trở thành đô thị kiểu mẫu TOD, kết hợp hài hòa giữa nhà ở, thương mại, công viên và không gian xanh – minh chứng cho tầm quan trọng của phát triển đồng bộ giao thông và quy hoạch sử dụng đất.

Từ kinh nghiệm Nhật Bản đến cơ hội cho Việt Nam

Chuyên gia Hiroshi Nishimaki khẳng định rằng Việt Nam có tiềm năng rất lớn để phát triển theo hướng TOD, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi các tuyến metro đang dần hình thành.
Để đạt được thành công tương tự Nhật Bản, Việt Nam cần:

• Hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và tái điều chỉnh đất đai,

• Xây dựng cơ chế thu hồi, trao đổi và nắm bắt giá trị tăng thêm của đất,

• Phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông, nhà ở, thương mại và không gian công cộng,

• Đảm bảo sự tham gia của cộng đồng và khu vực tư nhân trong mọi giai đoạn quy hoạch.

Theo ông, TOD không chỉ là quy hoạch giao thông, mà còn là công cụ tái cấu trúc toàn diện đô thị, hướng tới phát triển bền vững, tăng trưởng xanh và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Nguồn: Chìa khóa thành công trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD)

Tác giả: Ông Hiroshi Nishimaki