Trong khuôn khổ Scientific Seminar diễn ra ngày 18/01/2024 tại Hà Nội, ông Kazuhide Ohya, Vietnam Practice Partner của Nishimura & Asahi, đã trình bày chuyên đề “How can the government attract private investors to participate in TOD project development?” – một nội dung có ý nghĩa thiết thực đối với tiến trình phát triển đô thị bền vững tại Việt Nam.
Hội thảo tập trung phân tích kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là mô hình pháp lý của Nhật Bản, đồng thời đưa ra các gợi ý quan trọng cho Việt Nam trong việc triển khai các dự án TOD (Transit-Oriented Development) gắn với hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Ông Kazuhide Ohya là chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, với kinh nghiệm sâu rộng trong:
– phát triển đô thị – bất động sản,
– hạ tầng – năng lượng,
– M&A,
– đầu tư xuyên biên giới.
Nishimura & Asahi là một trong những hãng luật quốc tế lớn nhất tại châu Á, sở hữu hơn 800 chuyên gia và hiện diện tại hai văn phòng lớn ở Hà Nội và TP.HCM. Hãng được xếp hạng top đầu tại châu Á – Thái Bình Dương bởi Thomson Reuters, Chambers Asia-Pacific và ALB.
2. Vai trò của TOD trong phát triển đô thị Việt Nam
Tại hội thảo, ông Ohya khẳng định rằng TOD là nền tảng quan trọng trong chiến lược đô thị hóa hiện đại. Việc phát triển các khu vực xoay quanh ga đường sắt đô thị không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mà còn thúc đẩy giảm ùn tắc, nâng cao chất lượng cuộc sống và khai thác nguồn lực tài chính thông qua tăng giá trị đất.
Để các dự án TOD ở Hà Nội và TP.HCM thành công, diễn giả nhấn mạnh 5 yếu tố then chốt:
Khung pháp lý đầy đủ đảm bảo triển khai minh bạch và hiệu quả.
Đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt qua cơ chế Land Value Capture (LVC).
Nguồn nhân lực có chuyên môn từ cơ quan nhà nước đến chủ đầu tư tư nhân.
Quy hoạch đồng bộ giữa giao thông công cộng, thương mại và dân cư.
Hợp tác chặt chẽ giữa các chủ sở hữu đất, doanh nghiệp vận tải, chính quyền và nhà đầu tư
Dựa trên kinh nghiệm thực tiễn từ Nhật Bản, ông Ohya giới thiệu hệ thống pháp lý hỗ trợ TOD, với trọng tâm là Luật Tái thiết Đô thị (Urban Renewal Act) – bộ khung pháp lý then chốt cho các dự án tái thiết theo mô hình TOD tại Tokyo, Osaka và nhiều thành phố lớn.
– Cho phép chuyển đổi và tái cấu trúc quyền sở hữu theo không gian ba chiều (3D).
– Nhiều hình thức triển khai: hợp tác chủ đất, cá nhân, công ty, hoặc chính quyền địa phương.
– Quy trình thực hiện gồm ba giai đoạn: chuẩn bị – quy hoạch – triển khai, với quy định rõ ràng về chuyển đổi quyền, bồi thường, phá dỡ và xây dựng mới.
– Cơ chế pháp lý linh hoạt giúp đảm bảo sự đồng thuận cao giữa các chủ sở hữu đất.
Ngoài Urban Renewal Act, Nhật Bản còn sử dụng các luật chuyên ngành như Land Readjustment Act, City Planning Act, Building Standards Act, và nhiều chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển TOD quy mô lớn.
4. Hàm ý cho Việt Nam trong phát triển và thu hút đầu tư vào dự án TOD
Qua việc phân tích mô hình Nhật Bản và bối cảnh Việt Nam, diễn giả đề xuất các định hướng sau:
Cần xây dựng hệ thống luật hỗ trợ phát triển TOD, bao gồm cơ chế hợp tác chủ đất, phương thức bồi thường, chuyển đổi quyền và phối hợp giữa các chủ thể.
Giá trị đất tăng quanh các tuyến metro có thể trở thành nguồn vốn quan trọng để tái đầu tư vào hạ tầng.
Cơ quan quản lý và chủ đầu tư cần được trang bị kiến thức về hạ tầng đô thị, tài chính dự án và giao thông công cộng.
Tính minh bạch đóng vai trò then chốt, đặc biệt đối với các dự án lớn có nhu cầu huy động vốn tư nhân quốc tế.
TOD chỉ thành công khi có sự đồng thuận của cộng đồng, nhà đầu tư, doanh nghiệp vận tải và chính quyền.
5. Kết luận
Hội thảo đã mang đến cái nhìn toàn diện về mô hình TOD và cách thức thu hút đầu tư tư nhân vào hệ thống đường sắt đô thị – lĩnh vực đang có vai trò chiến lược đối với sự phát triển của Hà Nội và TP.HCM. Những chia sẻ và phân tích từ chuyên gia của Nishimura & Asahi là nguồn tham khảo quan trọng giúp Việt Nam tiếp tục hoàn thiện chính sách, hướng tới đô thị xanh – thông minh – hiệu quả.
Nguồn: How can the government attract private investors to participate in TOD project development?
Tác giả: ông Kazuhide Ohya
