Khám phá và thực hành mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD)

Tổng quan phát triển đô thị và hệ thống metro Thâm Quyến

Thâm Quyến – “cửa sổ cải cách mở cửa của Trung Quốc” – được mệnh danh là “Thung lũng Silicon của châu Á”, là nơi hội tụ các tập đoàn công nghệ hàng đầu như Huawei, Tencent, BYD, DJI.
Đến năm 2023, thành phố có 17,66 triệu dân, GDP 494 tỷ USD, đứng thứ 3 toàn Trung Quốc, và dẫn đầu cả nước về giá trị xuất khẩu trong suốt 30 năm liên tiếp.

Sau hơn 20 năm, Thâm Quyến đã phát triển 17 tuyến metro với tổng chiều dài 567 km, dự kiến mở rộng lên 1.335 km vào năm 2035, chiếm 71% tổng nhu cầu đi lại đô thị, tương đương 2,7 tỷ lượt hành khách mỗi năm.
Hệ thống đường sắt đô thị đã định hình cấu trúc không gian thành phố, nâng cao năng suất và chất lượng sống, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội bền vững.

SZMC – Doanh nghiệp đầu tàu trong phát triển TOD

Thành lập năm 1998, SZMC là doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn với tổng tài sản 93 tỷ USD, vận hành theo mô hình “Kế hoạch – Thiết kế – Xây dựng – Vận hành – Kinh doanh tích hợp”.
Đơn vị này không chỉ vận hành metro mà còn phát triển hệ sinh thái TOD toàn diện, bao gồm: bất động sản, thương mại, văn hóa, giáo dục, logistics và công nghệ số.

SZMC được quốc tế công nhận khi mô hình phát triển TOD của tập đoàn được đưa vào Bộ công cụ Chính sách G20–OECD – minh chứng cho hiệu quả của phương thức phát triển “Đường sắt + Thành phố” trong đô thị mật độ cao.

Bốn giai đoạn phát triển mô hình TOD tại Thâm Quyến

SZMC xác định lộ trình TOD qua 4 giai đoạn:
- Mô hình 1.0 – Phát triển đơn lẻ (Single TOD)
- Mô hình 2.0 – Phát triển tích hợp giữa nhà ga và khu vực lân cận
- Mô hình 3.0 – Phát triển tích hợp giữa trạm và thành phố (Station–City Integration)
- Mô hình 4.0 – Phát triển tích hợp công nghiệp – đô thị (Industry–City Integration)

Mục tiêu là xây dựng cơ chế tự duy trì tài chính, vừa đảm bảo lợi ích kinh tế, vừa đóng góp xã hội, đồng thời hình thành mạng lưới đô thị đa trung tâm gắn kết hạ tầng giao thông hiện đại.

Cơ chế tài chính sáng tạo – “Một chuỗi, Hai vòng”

SZMC vận hành theo mô hình tài chính tự cân bằng “One Chain – Two Cycles”, cho phép:

• Tái đầu tư từ doanh thu bất động sản vào hạ tầng metro

• Huy động vốn xã hội thông qua PPP

• Giảm chi phí tài chính còn 3%/năm

• Giảm gánh nặng ngân sách cho chính quyền

Từ 2013–2023, chính quyền Thâm Quyến đã phân bổ 24 khu đất phát triển TOD với tổng diện tích 8,5 triệu m², giá trị hơn 26 tỷ USD, tạo nguồn lực bền vững cho xây dựng và vận hành metro.

Những dự án TOD tiêu biểu của SZMC

• Qianhai Future Times: Khu phức hợp TOD quy mô 1,3 triệu m² với 4 tuyến metro, bao gồm khu dân cư, trường học, trung tâm thương mại và công viên, đạt doanh thu 2,3 tỷ USD năm 2023.

• Qianhai International Hub: Trung tâm giao thông quốc tế tích hợp metro – đường sắt liên tỉnh – văn phòng – khách sạn – trung tâm thương mại, quy mô 2 triệu m², dự kiến đón 750.000 hành khách/ngày.

• SIC Super Headquarters Center: Khu phức hợp tài chính – thương mại cao cấp với 4 tuyến metro, 9 tòa nhà cao tầng, diện tích 587.000 m², là biểu tượng phát triển TOD cấp khu vực.

Ngoài ra, SZMC còn xây dựng hơn 48.000 căn nhà ở xã hội, 42 trường học, và 490.000 m² không gian công cộng, thể hiện trách nhiệm xã hội song hành cùng phát triển kinh tế.

Kết luận – Gợi mở cho Việt Nam

SZMC khẳng định:“TOD là công cụ hiệu quả để đạt được phát triển đô thị chất lượng cao và bền vững.”

Từ kinh nghiệm Thâm Quyến, Việt Nam có thể:

• Tích hợp mô hình “Đường sắt + Bất động sản” vào chiến lược phát triển metro tại Hà Nội và TP.HCM.

• Thiết lập khung pháp lý rõ ràng cho phát triển không gian ngầm và khai thác quỹ đất quanh ga.

• Khuyến khích hợp tác công – tư (PPP), tận dụng giá trị đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng.

Nguồn: Khám phá và thực hành mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD)

Tác giả: TS Tiantian Song