Một số đề xuất về cơ chế quy hoạch, đền bù và giải phóng mặt bằng cho phát triển đường sắt đô thị TP. Hồ Chí Minh.
Trong khuôn khổ Hội thảo Khoa học quốc tế về phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, TS. Nguyễn Ngọc Hiếu (Trường Đại học Việt Đức) đã trình bày bài tham luận quan trọng với chủ đề “Một số đề xuất về cơ chế quy hoạch, đền bù và giải phóng mặt bằng”.
Bài trình bày tập trung vào những giải pháp thực tiễn nhằm tháo gỡ các vướng mắc về đất đai, quy hoạch và thẩm quyền quản lý, từ đó đề xuất cơ chế linh hoạt và hiệu quả cho phát triển đường sắt đô thị tại TP. Hồ Chí Minh.
Theo TS. Hiếu, vấn đề cốt lõi hiện nay không chỉ nằm ở kỹ thuật hay tài chính, mà chính là thể chế quản lý đất đai và cơ chế phối hợp đa ngành – yếu tố quyết định tiến độ và hiệu quả của các dự án metro.
Tham luận chỉ rõ những khó khăn lớn nhất trong quy hoạch và giải phóng mặt bằng, bao gồm:
Thủ tục đầu tư kéo dài, phân tán nhiều tầng nấc;
Xác định nguồn gốc đất phức tạp, thiếu cơ sở dữ liệu đồng bộ;
Cơ chế phối hợp giữa các sở ngành và quận, huyện còn chồng chéo;
Khó khăn trong định giá đất theo giá thị trường và thu hồi giá trị tăng thêm;
Thiếu công cụ xử lý các dự án đầu cơ, găm giữ đất đai.
Những vướng mắc này khiến chi phí đầu tư tăng cao, tiến độ chậm, và làm giảm tính hấp dẫn của các dự án TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng).
TS. Hiếu đề xuất phân loại chiến lược đất đai – đầu tư linh hoạt theo khu vực:
Khu vực mới (ngoại vi): Ưu tiên thu hồi và đền bù diện rộng, phát triển đồng bộ hạ tầng – dịch vụ – nhà ở với các nhà đầu tư chiến lược.
Khu vực cũ (nội đô): Thực hiện hoán đổi không gian, hỗ trợ hợp thửa – cộng đồng, hạn chế thu hồi đất và tăng tính linh hoạt trong đền bù.
Đặc biệt, TS. Hiếu giới thiệu mô hình “khai thác không gian 4+ lớp”, trong đó đất quanh các ga metro được chia theo bán kính từ 0–500m, tương ứng với mức độ sử dụng đất, mật độ xây dựng và giá trị sinh thái – thương mại khác nhau.
Cách tiếp cận này giúp xác định rõ chiến lược đầu tư, thu hồi giá trị đất và điều chỉnh quy hoạch phù hợp với từng vị trí.
Một nội dung nổi bật của tham luận là cơ chế “thu lại giá trị gia tăng mà không cần thu hồi đất” – giải pháp mang tính đột phá giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Cơ chế này bao gồm:
Đóng góp diện tích hoặc quyền phát triển theo tỷ lệ linh hoạt (½ - 1/2);
Đóng góp bằng hoán đổi không gian hoặc thuế tài sản tăng thêm;
Chuyển quyền xây dựng tăng thêm tại khu vực hưởng lợi từ hạ tầng metro;
Tạo nguồn lực cho đầu tư công mà không làm gia tăng chi phí bồi thường.
TS. Hiếu nhấn mạnh, để triển khai hiệu quả, thành phố cần được phân quyền và mở rộng thẩm quyền quản lý quy hoạch, đất đai và đầu tư.
Đề xuất bao gồm:
Thành phố được áp dụng cơ chế đóng góp – thu hồi đất, hoán đổi vị trí và chuyển quyền xây dựng tăng thêm tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng metro;
Được chủ động điều chỉnh quy hoạch phân khu, chỉ tiêu sử dụng đất và quy chuẩn thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế;
Thành lập cơ quan điều phối giữa MAUR, các sở ngành và quận, huyện, bảo đảm quản lý liên ngành, liên cấp hiệu quả;
Xây dựng Quỹ nghiên cứu – đầu tư chiến lược nhằm chủ động chọn nhà đầu tư, tổ chức thi tuyển và thúc đẩy các dự án TOD trọng điểm.
Bài tham luận của TS. Nguyễn Ngọc Hiếu là đề xuất mang tính chiến lược, góp phần hoàn thiện khung thể chế phát triển metro tại Việt Nam.
Các giải pháp quy hoạch, đền bù và giải phóng mặt bằng linh hoạt, cùng cơ chế thu hồi giá trị đất đai hợp lý, sẽ giúp TP. Hồ Chí Minh đẩy nhanh tiến độ, giảm chi phí và tối ưu hóa giá trị kinh tế – xã hội từ các tuyến metro.
Đây là hướng đi cần thiết để biến đường sắt đô thị trở thành động lực phát triển không gian đô thị hiện đại, thông minh và bền vững.
Nguồn: Một số đề xuất về cơ chế quy hoạch, đền bù và giải phóng mặt bằng cho phát triển đường sắt đô thị TP. Hồ Chí Minh
Tác giả: TS. Nguyễn Ngọc Hiếu
