Thu giá trị đất đai đô thị tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại
Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và nhu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng lớn, việc tìm kiếm nguồn lực tài chính bền vững cho phát triển đô thị trở thành vấn đề cấp thiết. Hội thảo “Thu giá trị đất đai đô thị tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại” mang đến góc nhìn khoa học – thực tiễn về phương thức khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai, dựa trên kinh nghiệm quốc tế và thực trạng Việt Nam.
Báo cáo do Gs. TSKH Đặng Hùng Võ, chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quản lý đất đai và tư vấn Ngân hàng Thế giới, trình bày đã chỉ rõ: nhiều quốc gia đã thành công trong việc hình thành nguồn lực phát triển chủ yếu từ đất đai, thay vì phụ thuộc vào vốn vay hoặc FDI. Đây cũng là con đường giúp họ vượt qua “bẫy thu nhập trung bình” và tạo dựng nền kinh tế độc lập, bền vững.
-Thu từ bán hoặc cho thuê đất công;
-Thuế đất, thuế nhà, thuế chuyển quyền bất động sản;
-Thu từ khai thác các không gian gắn liền với đất;
-Thu giá trị đất tăng thêm không do chủ đất tạo ra;
-Mô hình Góp/Tái điều chỉnh đất đai (Land Pooling/Readjustment);
-Hợp tác công – tư (PPP)
Những công cụ này đã chứng minh hiệu quả trong việc tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng, tạo lập đô thị hiện đại và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.
Tại Việt Nam, hoạt động thu giá trị đất đai gắn với quá trình chuyển đổi từ mô hình bao cấp sang kinh tế thị trường, gồm hai mảng chính:
-Sắp xếp, xử lý tài sản công;
-Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Tuy nhiên, nhiều bất cập vẫn tồn tại, như định giá tài sản chưa sát thị trường, thất thoát nguồn lực đất đai, và sự chậm trễ trong cổ phần hóa do vướng mắc về đất đai
Đây là nội dung then chốt của hội thảo.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy: giá trị đất đô thị tăng mạnh sau khi hạ tầng được đầu tư, và đây chính là nguồn lực tài chính quan trọng nhất để tiếp tục phát triển đô thị.
Nhiều phương thức được áp dụng:
-Thuế đánh trên giá trị đất tăng thêm;
-Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
-Phí nâng cấp điều kiện sống (Betterment Charge);
-Huy động vốn dựa trên tương lai tăng thu thuế (Tax Increment Financing);
-Cơ chế Góp/Tái điều chỉnh đất đai;
-Thu giá trị đất tăng thêm thông qua phương án bồi thường – hỗ trợ – tái định cư
Điển hình tại Việt Nam, mô hình Đà Nẵng đã tận dụng hiệu quả nguồn thu từ giá trị đất tăng thêm để phát triển hạ tầng mà không sử dụng vốn ngân sách hoặc vốn ODA
Theo số liệu phân tích, thu từ đất hiện nay chủ yếu đến từ:
-Tiền sử dụng đất (gần 68%);
-Các loại thuế chuyển quyền (khoảng 17%);
-Tiền thuê đất (13%)
Nguồn thu này không bền vững, phụ thuộc phần lớn vào chuyển đổi đất sang dự án nhà ở – gây tác động tiêu cực tới thị trường, gia tăng đầu cơ, tạo giá ảo và áp lực lạm phát.
Hội thảo nhấn mạnh: để áp dụng mô hình TOD và phát triển đô thị bền vững, Việt Nam cần đổi mới mạnh mẽ cơ chế thu giá trị đất đai theo hướng:
-Hoàn thiện cơ chế đầu tư BT;
-Áp dụng Betterment Charge và Tax Increment Financing;
-Triển khai rộng cơ chế Góp/Tái điều chỉnh đất đai;
-Xác định rõ quyền bề mặt để mở rộng nguồn thu từ không gian trên và dưới mặt đất
Hội thảo mang lại giá trị thiết thực cho các nhà quản lý đô thị, cơ quan hoạch định chính sách, nhà đầu tư và chuyên gia nghiên cứu. Các phân tích khoa học, số liệu thực tiễn và khuyến nghị chính sách của Gs. Đặng Hùng Võ đặt nền tảng quan trọng cho việc hình thành hệ thống tài chính đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn.
Việc thu giá trị đất đai tăng thêm là xu hướng tất yếu của các đô thị hiện đại. Đây không chỉ là nguồn lực tài chính quan trọng mà còn là giải pháp bền vững để tổ chức không gian đô thị, phát triển theo mô hình TOD và hướng tới đô thị xanh – thông minh – đáng sống.
Hội thảo là cơ hội để định hình cách tiếp cận mới, phù hợp với yêu cầu thực tiễn và định hướng phát triển đô thị của Việt Nam trong giai đoạn mới.
Nguồn: Thu giá trị đất đai đô thị tăng thêm do đô thị được nâng cấp mang lại
Tác giả: Gs. TSKH Đặng Hùng Võ
