Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang đối diện áp lực gia tăng dân số, nhu cầu di chuyển lớn và hạn chế hạ tầng giao thông, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) đang trở thành xu hướng tất yếu nhằm tạo dựng đô thị bền vững, hiện đại và giảm tải ùn tắc. Tại hội thảo “Thu hút nhà đầu tư vào các dự án TOD thông qua hình thức đầu tư tư nhân hay PPP”, TS. Lê Nết – LNT & Partners đã trình bày hệ thống các phân tích, đề xuất và khuyến nghị nhằm định hình hành lang pháp lý, cơ chế tài chính và phương thức huy động nguồn lực hiệu quả cho các dự án TOD tại Việt Nam.
TOD là mô hình phát triển đô thị xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng như MRT, LRT hay các tuyến đường sắt đô thị. Mục tiêu của TOD là tối đa hóa khả năng tiếp cận giao thông công cộng, thúc đẩy lối sống xanh, giảm phương tiện cá nhân và tối ưu hóa sử dụng đất đô thị. TOD bao gồm các khu dân cư, thương mại, dịch vụ nằm trong bán kính đi bộ 5–10 phút quanh nhà ga.
Thu hút nhà đầu tư vào các dự á…
Theo Nghị quyết 98/2023/NQ-QH12, TOD là mô hình quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm tắc nghẽn và ô nhiễm môi trường. Để thành công, một đô thị cần hình thành nhiều CBD (trung tâm đô thị) và bố trí các ga MRT ở khoảng cách hợp lý, đồng thời phát triển các khu TOD có quy mô mặt bằng đủ lớn.
Tại Việt Nam, một số khu vực như ga Kim Mã (Hà Nội) hay ga Thảo Điền (TP.HCM) đã phần nào thể hiện được đặc trưng của TOD nhưng vẫn còn xa mới đáp ứng đầy đủ yêu cầu của mô hình.
Việc phát triển các dự án TOD đòi hỏi cơ chế bồi thường – giải phóng mặt bằng quy mô lớn, đảm bảo sát giá thị trường và thực hiện tái định cư tại chỗ để tạo sự đồng thuận của người dân. Đây là yếu tố then chốt giúp giảm rủi ro pháp lý và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Nghị quyết 98/2023/NQ-QH12 cho phép chính quyền TP.HCM:
– sử dụng ngân sách để thực hiện bồi thường – tái định cư cho các khu vực phụ cận ga;
– điều chỉnh mật độ xây dựng và chỉ tiêu hạ tầng phù hợp với đặc thù TOD;
– tạo quỹ đất sạch để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nhiều thách thức vẫn tồn tại, đặc biệt là sự chồng chéo giữa Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư công và quy định về GPMB. Vì vậy, TS. Lê Nết đề xuất Luật Thủ đô (sửa đổi) cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế trao quyền cho chính quyền đô thị, giúp giảm thiểu rủi ro về thời gian và thủ tục thực hiện dự án.
Đối với các khu đất có giá trị cao quanh MRT, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được đánh giá phù hợp hơn đấu thầu dự án vì đảm bảo:
– minh bạch, dễ đánh giá, tránh rủi ro “cài cắm”;
– mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách;
– giúp chọn được nhà đầu tư phù hợp thông qua nhiều vòng đấu giá.
Tuy nhiên, việc đấu giá cũng đặt ra bài toán giá đất tăng cao, vượt khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu. Do đó, chính quyền cần điều chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu, hệ số sử dụng đất, cũng như phát triển nhiều CBD mới để phân bổ dân cư hợp lý.
Bên cạnh đầu tư tư nhân 100%, mô hình đối tác công tư (PPP) được đánh giá là công cụ hiệu quả cho các dự án TOD, đặc biệt khi kết hợp phát triển hạ tầng đường sắt đô thị và quỹ đất xung quanh ga. Ví dụ: tuyến Metro số 1 kéo dài từ Suối Tiên đến sân bay Long Thành có thể áp dụng PPP, trong đó nhà đầu tư xây dựng tuyến, Nhà nước thanh toán bằng giá trị đất.
Để thu hút nhà đầu tư PPP, Nhà nước cần:
– công bố nghiên cứu khả thi chi tiết và lộ trình triển khai;
– minh bạch phân bổ rủi ro;
– rà soát các quy định mâu thuẫn liên quan đến GPMB;
– bổ sung ưu đãi như kéo dài thời gian thu hồi vốn, ưu đãi thuê đất TOD, phát triển thương mại tại ga;
– tăng cường quảng bá dự án ra quốc tế.
Minh bạch thông tin theo Điều 9 Luật PPP 2020 là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư yên tâm và tăng độ hấp dẫn của dự án.
Hội thảo đã khẳng định rằng phát triển TOD không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp lý, tài chính và kinh tế đô thị. Để TOD thành công, Việt Nam cần hoàn thiện cơ chế pháp lý, triển khai các giải pháp huy động vốn minh bạch – bền vững và tăng cường hợp tác chặt chẽ với nhà đầu tư tư nhân.
TOD sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển đô thị xanh – thông minh – đáng sống cho Việt Nam trong giai đoạn mới.
Nguồn: Thu hút nhà đầu tư vào các dự án TOD thông qua hình thức đầu tư tư nhân hay PPP
Tác giả: Ông Le Net
