Giảm giá thành đầu tư xây dựng công trình nhà ở cao tầng có vai trò tiên quyết đối với sự thành công của việc nhân rộng loại hình nhà ở này, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, nhất là ở các đô thị lớn. Trong đó, các công nghệ và vật liệu xây dựng mới được ứng dụng, thay thế cho các vật liệu và phương thức thi công hiện hành đã góp phần thực hiện tốt vai trò của mình, từng bước mang lại hiệu quả. Tuy nhiên, về mặt tổng thể dự án, công nghệ và vật liệu mới hiện chỉ đóng góp một phần nhỏ trong việc giảm tổng mức đầu tư cho công trình. Cần tạo ra quá trình đồng bộ từ thiết kế kiến trúc, quy hoạch với ứng dụng công nghệ và vật liệu mới. 

Việc ứng dụng vật liệu mới giảm giá thành và chất lượng về cơ bản không đi kèm với nhau, chỉ tránh trường hợp nhà thầu chủ động sử dụng vật liệu mác thấp chất lượng kém, khác hẳn các vật liệu thay thế công nghệ cao. Các chủng loại vật liệu tương đối đa dạng, cần đánh giá được chất lượng thực của công nghệ vật liệu, nhãn hiệu hàng hóa, công bố rộng rãi trong tiêu chuẩn quy chuẩn để chủ đầu tư, tư vấn thiết kế có định hướng sử dụng.
 

RẺ MÀ CHƯA RẺ

Trong ngành Xây dựng hiện nay, ngày càng có rất nhiều công nghệ, vật liệu mới được ứng dụng và chuyển giao vào nội địa. Việc ứng dụng này mang tính rộng khắp, không chỉ do các đơn vị Nhà nước mà có cả các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí là các cá nhân tự nghiên cứu ứng dụng và chuyển giao về Việt Nam. Nhìn chung, điều này đã tạo ra các thuận lợi và cơ hội khá dễ dàng cho quá trình đổi mới công tác xây dựng nhà ở nói chung, tạo điều kiện để rất nhiều các công nghệ, vật liệu mới có cơ hội vượt qua những “rào cản bất khả kháng” được ứng dụng trực tiếp vào các công trình, nhanh và mạnh hơn nhiều thời gian trước đây. Tuy nhiên, từ góc độ khác, sự năng động này do các điều kiện chủ quan và khách quan cũng đã tạo ra một thị trường công nghệ và vật liệu mới “trăm hoa đua nở”. Có rất nhiều chủng loại mới, dù đã đã được đưa vào ứng dụng trong các công trình đơn lẻ nhưng cơ quan quản lý, chủ đầu tư, đặc biệt là kiến trúc sư đều rất khó phân định được đâu là những công nghệ mới thực sự, đâu là những công nghệ an toàn, phù hợp với điều kiện ở Việt Nam.

Việc ứng dụng công nghệ và vật liệu mới cho xây dựng nhà ở thực chất là việc đổi mới công tác xây dựng hướng đến giảm giá thành đầu tư đồng thời nâng cao chất lượng công trình. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với phân khúc nhà ở xã hội. Đây cũng là mục tiêu cuối cùng và tiên quyết cho công tác xây dựng công trình nói chung và nhà ở nói riêng, đồng thời không thể bỏ qua yêu cầu về giá thành và chất lượng. Bởi không hiếm trường hợp vì quá “tham” ứng dụng công nghệ và vật liệu mới làm đẩy cao giá thành đầu tư xây dựng.  

Chung cư thu nhập thấp CT1 - Ngô Thì Nhậm - Hà Đông - Hà Nội

Các công nghệ và vật liệu xây dựng mới giai đoạn hiện nay như sàn bóng, sàn ô cờ, vật liệu 3D... vẫn còn mang tính chuyên biệt. Các đơn vị ứng dụng thi công công nghệ mới về hình tượng mới chỉ dừng lại là những nghệ nhân. Bản thân các đơn vị coi công nghệ là bí quyết kiếm tiền trong khi các công trình xây dựng theo kiểu này vẫn mang tính đơn chiếc. Năng lực thi công và khối lượng thi công còn hữu hạn của các đơn vị sẽ là điều cản trở với triển vọng phổ biến cho nhiều công trình.

Việc ứng dụng các chủng loại công nghệ xây dựng và vật liệu mới còn gặp rào cản đến từ hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn, định mức dự toán công trình chưa đồng bộ. Hiện nay có rất nhiều chủng loại vật liệu nhẹ tuy đã được sử dụng cho một vài công trình nhưng chưa được tiêu chuẩn hóa, chưa có định mức trong dự toán xây dựng công trình nên rất khó khăn cho việc sử dụng rộng rãi.

Xét tổng thể, đổi mới công nghệ và vật liệu cho xây dựng nhà ở là cần thiết, nhưng mới chỉ là một hướng trong bài toán tổng thể. Riêng với xây dựng nhà ở xã hội, ứng dụng công nghệ và vật liệu mới nên có nghiên cứu cụ thể và ứng dụng ở một mức độ vừa phải. Bởi bản thân chi phí vật tư cho công nghệ hay vật liệu mới thay thế đối với sản phẩm cũ có thể rẻ hơn, nhưng chi phí để thi công, giám sát đôi khi tốn hơn nhiều lần. Có thể ví dụ với chủng loại vật liệu gạch nhẹ hiện nay. Giá mua vật liệu gạch nhẹ có rẻ hơn so với gạch nung. Nhưng quá trình xây dựng lại yêu cầu dùng loại vữa và dụng cụ thi công đặc chủng. Thậm chí nhân công cũng phải có tay nghề và được đào tạo bài bản cho thi công gạch nhẹ, kèm theo đó tất cả các hệ thống hoàn thiện điện nước (thiết bị và quy trình thi công) cũng cần phải được đồng bộ. Như vậy, sử dụng gạch nhẹ mới chỉ giải quyết mục tiêu thay thế vật liệu mới, trong khi đổi mới quy trình tổng thể đòi hỏi chi phí cao hơn rất nhiều.

CHIẾN LƯỢC TỔNG THỂ ĐỂ GIẢM GIÁ THÀNH

Một chiến lược tốt giảm giá thành xây dựng cần đi từ tổng thể: nghiên cứu, thiết kế, ứng dụng công nghệ và và vật liệu mới tới thi công xây dựng tại công trường. Nên có bài toán lựa chọn các công nghệ và vật liệu mới phù hợp với mỗi loại và phân khúc nhà ở riêng. Với phân khúc nhà ở xã hội, cần có những nghiên cứu và đánh giá định lượng và định tính một cách cụ thể riêng cho việc đổi mới công tác xây dựng, trong đó có ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới.

Với tất cả các công trình xây dựng, tổng mức đầu tư sẽ giảm đáng kể nếu ngay từ công tác thiết kế kiến trúc được triển khai đồng bộ như thiết kế bố trí bước cột, chiều cao công trình hợp lý. Tiến hành kỹ điều tra xã hội học, xác định số lượng quy mô và cơ cấu căn hộ phù hợp. Nên có được các nghiên cứu mô hình thiết kế một cách bài bản, tính toán hiệu quả của mỗi mẫu thiết kế công trình, từ đó tìm ra một hệ số cho công tác thiết kế. Mô hình tối ưu nhất cho nhà ở xã hội như tỷ lệ tường xây đặc - rỗng trên mặt tiền, tỷ lệ sử dụng các loại vật liệu nhẹ cho tường bao và tường ngăn chia, khuyến cáo sử dụng các loại vật liệu thay thế cho các cấu kiện nội thất như cửa gỗ công nghiệp, các loại vật liệu xây trát hoàn thiện giá rẻ. Theo kinh nghiệm chung, với nhà ở xã hội nên chia cơ cấu căn hộ làm 5 loại nhà, có diện tích từ 45m - 70m2.

Đơn vị thiết kế phải bám sát theo các tiêu chuẩn này. Từ đó có các đề xuất cho công tác xây dựng thi công hàng loạt và đại trà. Hướng đến xây dựng được các mẫu thiết kế điển hình để nhân rộng ở những địa phương có sự tương đồng về điều kiện thổ nhưỡng đất đai. Thiết kế điển hình sẽ làm đồng nhất các khu ở và giảm đáng kể giá thành xây dựng. Kinh nghiệm này đã được ứng dụng tại Nga, Mỹ, Singapore… cũng như từng được sử dụng tại các khu đô thị Kim Liên, Trung Tự (ở mức độ ban đầu) thời gian qua. Đây chính là mô hình công nghiệp hóa cao trong sản xuất xây dựng nhà ở, với gần 100% cấu kiện được đúc sẵn trong nhà máy.

Thực tế với các công trình ở Việt Nam hiện nay, có rất nhiều các cấu kiện xây dựng không nhất thiết phải thi công ở công trường mà dễ dàng đúc sẵn trong nhà máy giúp giảm giá thành như kết cấu thang, lanh tô cửa... Theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, các kích thước cơ sở được khống chế tối đa. Kết cấu thang 2 vế có thể chế tạo trong nhà máy và lắp dựng tại công trình, giảm chi phí cây chống, cốp pha. Mặt bậc thang không ốp lát mà làm bê tông bề mặt phụ gia. Sau khi các kết cấu này điển hình hóa sẽ được các cơ quan kiểm định chất lượng, chứng nhận cho sản xuất và lắp đặt đại trà. Tương tự với cấu kiện lanh tô cho cửa trong nhà ở và công trình. Các cấu kiện có thể tiến hành sản xuất hàng loạt, lắp tại công trường, giảm thời gian thi công tại công trường. Như thế, tương lai gần sẽ xuất hiện các đơn vị sản xuất cấu kiện chuyên biệt, tiêu chuẩn hóa, đồng bộ hóa cung cấp cho toàn bộ các đơn vị thi công nhà ở trên khắp cả nước.

Đối với các cấu kiện khung chính của công trình (dầm, sàn) nên được thiết kế chế tạo theo các tính toán rất sát cận dưới tiêu chuẩn an toàn Việt Nam, đảm bảo được các yêu cầu về an toàn và tuổi thọ sử dụng của công trình trong 50 năm. Từng cấu kiện rời (có hệ số an toàn dư không quá cao như đối với nhà ở thương mại) được các đơn vị thẩm định và quán lý nhà nước giám định và công bố đủ điều kiện để sử dụng đại trà. Kích thước và độ bền phù hợp với kích thước vật liệu hiện có trên thị trường. Sử dụng tối đa kích thước vật liệu được chế tạo từ nhà máy (độ dài cốt thép, mác xi măng…), tránh được hiện tượng cắt bỏ phần thừa của vật liệu quá nhiều do khác biệt về yêu cầu thi công. Thiết kế các cấu kiện bê tông môdun tối ưu hóa việc sử dụng hệ thống thiết bị thi công sẵn có trên thị trường như cốp pha, xe tải, xe cẩu… tránh dùng các kích thước đặc biệt, phải chế tạo riêng. 

Nhà ở chung cư thấp tầng và cao tầng khu ĐTM Nam Trung Yên, Hà Nội

Đối với phần thi công nền móng, mục tiêu là làm thế nào cho tải trọng tĩnh tải là nhỏ nhất. Tĩnh tải ngoài khung, cột, dầm, sàn còn tường. Xu thế hiện nay là chỉ xây tường bao, còn tường ngăn sử dụng các loại vật liệu nhẹ và vật liệu tạm. Về nền móng (như công trình Keangnam…) giảm được đáng kể chi phí vật liệu cho nền móng công trình giảm độ sâu của cọc.

Để quản lý được chặt chẽ chất lượng thi công, các cơ quan quản lý nhà nước nên tiến hành kiểm soát và thẩm định chặt chẽ trước khi ban hành chứng nhận hợp pháp các công nghệ mới. Từ đó có lộ trình chuyển giao ứng dụng và kiểm nghiệm tại thực địa. Việc ứng dụng vật liệu mới giảm giá thành và chất lượng về cơ bản không đi kèm với nhau, chỉ tránh trường hợp nhà thầu chủ động sử dụng vật liệu mác thấp chất lượng kém, khác hẳn các vật liệu thay thế công nghệ cao. Các chủng loại vật liệu tương đối đa dạng, cần đánh giá được chất lượng thực của công nghệ vật liệu, nhãn hiệu hàng hóa, công bố rộng rãi trong tiêu chuẩn quy chuẩn để chủ đầu tư, tư vấn thiết kế có định hướng sử dụng.

Tiếp đến là quy định thời gian sở hữu công nghệ. Công nghệ bản chất là sản phẩm, có vòng đời và thời gian của nó. Muốn đưa vào phải cần có lộ trình và cần có thời gian. Nhà nước có thể bỏ tiền mua lại bản quyền về công nghệ để nhân rộng phổ biến đại trà trên cơ sở đánh giá được hiệu quả kinh tế và giá trị chất xám mà công nghệ mang lại.

Trong xu thế chung, một trong các bên tham gia trực tiếp đến dự án, giá thành xây dựng dự án, kiến trúc sư nên cập nhật công nghệ, ứng dụng các công nghệ mới để ứng dụng từ giai đoạn thiết kế phù hợp và cho hiệu quả cao nhất. Nên xem kết quả ứng dụng cho tổng thể lớn, không nên xem cho từng ngôi nhà đơn lẻ.

Ứng dụng công nghệ và vật liệu trong xây dựng nhà ở là một xu hướng tất yếu. Trong quá trình thực hiện, chắc chắn không tránh khỏi những khó khăn bước đầu. Một chiến lược tổng thể và dài hạn cho công tác ứng dụng công nghệ vật liệu xây dựng mới tiến đến đổi mới toàn diện cả quy trình đầu tư - thiết kế - và thi công là rất cần thiết trong đó nhân tố con người phải được đặt lên hàng đầu.

Trần Hồng Thủy - Giám đốc Công ty Giải pháp nhà cao tầng ABS Việt Nam

 Nguồn ảnh: Internet

Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 10/2012