Trong thực tế quy hoạch đô thị rất khó có thể tìm được một khu đất có các điều kiện tự nhiên, đáp ứng được ngay yêu cầu xây dựng. Vì vậy người ta phải tiến hành những biện pháp kỹ thuật cần thiết để cải tạo điều kiện tự nhiên của khu đất trong đó có điều kiện địa hình nhằm thỏa mãn các yêu cầu quy hoạch xây dựng đô thị. Công tác cải tạo địa hình trong tiến trình xây dựng phát triển đô thị được kiểm soát thông qua việc thiết kế quy hoạch và quản lý chiều cao nền khu đất xây dựng

1.      Khái niệm về quy hoạch chiều cao nền khu đất xây dựng đô thị

Quy hoạch chiều cao nền khu đất xây dựng đô thị là nghiên cứu thiết kế cao độ nền hoàn thiện cho các bộ phận chức năng của đô thị nhằm thỏa mãn các yêu cầu về kỹ thuật và cảnh quan kiến trúc,… Đây là công việc không thể thiếu được trong quy hoạch đô thị với nhiệm vụ là xác định độ cao, hướng dốc, độ dốc nền để đảm bảo thực hiện ý đồ quy hoạch không gian, quy hoạch giao thông và thoát nước một cách tối ưu. Như vậy quy hoạch chiều cao là một trong những nội dung quan trọng giúp cho việc thực hiện ý định quy hoạch của đồ án.

Cần phân biệt khái niệm thiết kế quy hoạch chiều cao nền xây dựng với khái niệm thiết kế san nền. Việc thiết kế san nền chỉ xác định cao độ san lấp sơ bộ tạo mặt bằng phục vụ xây dựng công trình và được thực hiện ở giai đoạn thiết kế xây dựng của dự án đầu tư (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công). Thiết kế san nền phải căn cứ vào quy hoạch chiều cao, giải pháp nền móng công trình và các kết cấu mặt phủ sân đường để tạo thuận lợi cho việc kết nối cao độ và hoàn thiệ kỹ thuật cho các bộ phận chức năng trong khu đất xây dựng.

2.      Các yêu cầu đối với thiết kế quy hoạch chiều cao

- Về kỹ thuật: thiết kế quy hoạch chiều cao cần bảo đảm độ dốc và hướng dốc nền hợp lý để tổ chức thoát nước mưa tự chảy nhanh chómg, triệt để, không gây ngập úng cho đô thị; bảo đảm an toàn, thuận tiện cho giao thông; tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng công trình ngầm và duy trì phát triển cây xanh trên khu đất xây dựng.

- Về Kiến trúc cảnh quan: quy hoạch chiều cao là một trong những biện pháp góp phần tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan của đô thị và làm tăng giá trị thẩm mỹ trong kiến trúc. Vì vậy cần khai thác có hiệu quả các yếu tố địa hình đồng thời giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quy hoạch tổng mặt bằng và quy hoạch chiều cao các bộ phận chức năng của đô thị (nghĩa là phải làm cho địa hình diễn đạt kiến trúc một cách đắc lực nhất).

- Về cân bằng sinh thái: trong quá trình nghiên cứu địa hình phải luôn chú ý để khi cải tạo bề mặt địa hình không làm xấu đi các điều kiện địa chất công trình, địa chất thủy văn, hạn chế sự bào mòn đất và ảnh hưởng đến lớp thực vật. Cố gắng giữ được trạng thái cân bằng tự nhiên có lợi cho điều kiện xây dựng.

3.      Nguyên tắc thiết kế quy hoạch chiều cao

Nghiên cứu thiết kế quy hoạch chiều cao cho khu đất xây dựng cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

- Triệt để lợi dụng địa hình tự nhiên. Cố gắng sử dụng đến mức tối đa những mặt tốt của điều kiện tự nhiên, tận dụng hình dáng địa hình sẵn có, giữ lại những vùng cây xanh và các lớp đất màu nhằm mang lại hiệu quả cao về kiến trúc cảnh quan và kinh tế.

- Bảo đảm cân bằng đào đắp với khối lượng công tác đất và cự ly vận chuyển đất là nhỏ. Nguyên tắc này đạt được hiệu quả kinh tế cao vì giá thành vận chuyển chiếm một tỷ trọng khá lớn trong công tác đất nói chung.

- Thiết kế quy hoạch chiều cao phải được giải quyết trên toàn bộ khu đất đô thị hoặc địa điểm xây dựng. Phải tạo sự liên kết chặt chẽ về cao độ giữa các bộ phận trong đô thị, làm nổi bật ý đồ kiến trúc và thuận lợi cho các mặt kỹ thuật khác.

- Thiết kế quy hoạch chiều cao phải được tiến hành theo các giai đoạn và phải đảm bảo giai đoạn sau tuân thủ sự chỉ đạo của giai đoạn trước.

4.      Một số yêu cầu và giải pháp cơ bản cho các khu chức năng đô thị

·        Đối với khu trung tâm công cộng.

Thông thuờng các khu vực xây dựng công trình công cộng trong đô thị có diện tích rất lớn và có vai trò quan trọng trong đô thị nên cần được ưu tiên hơn. Có thể chấp nhận các giải pháp san lấp nhiều để ưu tiên cho ý đồ tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan. Mặt khác, các giải pháp chống ngập lụt, ngập úng cũng phải được ưu tiên ở mức cao.

·        Đối với khu đất xây dựng nhà ở:

 Đây là khu vực tổ chức cuộc sống hàng ngày cho người dân đô thị. Các giải pháp cải tạo địa hình phải được chú ý về tổ chức không gian và tiện nghi cho các hoạt động của con người. Các tuyến đường giao thông, cần ưu tiên cho xe cứu thương, cứu hoả, xe phục vụ cuộc sống con người phải đảm bảo thuận tiện và an toàn thông qua việc khống chế độ dốc dọc tối đa. Ở các khu vực địa hình phức tạp, có thể dùng các giải pháp dật cấp nền theo từng thềm kết hợp với các taluy hay tường chắn; sự liên hệ trong sinh hoạt theo khu vực được tổ chức theo các mối liên hệ về giao thông nội bộ, song cần chú ý giảm độ dốc của đoạn đường gần các ngả giao nhau để đảm bảo an toàn cho các phương tiện giao thong; các tuyến đi bộ có thể tổ chức các bậc cầu thang để giảm tác động vào địa hình; có thể tổ chức dật cấp nền cho tường công trình theo đơn nguyên, hay cho từng phòng trong từng căn hộ. Việc tận dụng địa hình tự nhiên ngoài ý nghĩa tổ chức không gian kiến trúc và hoạt động của con người, giảm chi phí về kinh tế còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khác là tạo sự ổn định về tự nhiên tránh phá vỡ cảnh quan và môi sinh, môi trường.

·        Đối với khu công nghiệp và kho tàng bến bãi

Việc quy hoạch chiều cao nền cho các khu vực công nghiệp phải chú ý đến điều kiện tổ chức sản xuất theo dây chuyền công nghệ của từng xí nghiệp, công nghiệp khác nhau. Đây là nguyên tắc mang tính chính yếu ttrong việc lựa chọn và thiết kế xây dựng các khu công nghiệp

·        Đối với khu đất cây xanh

Thiết kế quy hoạch chiều cao cho khu đất cây xanh cần hết sức chú ý đến việc giữ gìn hình dáng địa hình tự nhiên, gắn bó nền xây dựng với nền tự nhiên một cách hài hoà, thỏa mãn tối đa yêu cầu kiến trúc cảnh quan. Lựa chọn giải pháp quy hoạch chiều cao khu đất cây xanh phụ thuộc vào chức năng sử dụng, hình dáng kích thước và địa hình tự nhiên của khu đất đó. Một số giải pháp thường được sử dụng khi thiết kế như sau: chỉ san lấp cục bộ chỗ có bố trí công trình xây dựng, sân bãi; những khu đất cây xanh rộng, bằng phẳng nên cải tạo có hướng dốc hơi lõm vào giữa để giữ lớp đất màu; những khu đất cây xanh có độ dốc lớn thì tủy theo điều kiện cụ thể mà giải quyết theo nhiều cấp nền khác nhau; tạo ra đồi núi nhân tạo và các hồ, mương, suối, đập tràn với nhiều hình dáng, đa dạng, phong phú tùy thuộc ý đồ tạo dựng cảnh quan, tái tạo môi trường sinh thái hòa hợp.

5.      Công tác quản lý cao độ nền xây dựng trong đô thị

a.      Quản lý thiết kế quy hoạch chiều cao

Quy hoạch chiều cao được thực hiện trong các đồ án quy hoạch đô thị, các dự án đầu tư xây dựng. Các giai đoạn thiết kế quy hoạch chiều cao tương ứng với các giai đoạn quy hoạch đô thị bao gồm:

·        Thiết kế quy hoạch chiều cao giai đoạn quy hoạch chung đô thị

Giai đoạn này còn gọi là thiết kế quy hoạch chung chiều cao nền xây dựng toàn đô thị với những nhiệm vụ chủ yếu sau: đánh giá mức độ hợp lý của quy hoạch không gian với địa hình tự nhiên, nếu xét thấy cần thiết có thể đề xuất những ý kiến điều chỉnh; tính toán xác định cao độ nền xây dựng tối thiểu (cốt xây dựng) cho toàn đô thị; nghiên cứu dự kiến phân chia lưu vực và hướng tổ chức thoát nước mặt; xác định mạng lưới cao độ khống chế trên toàn bộ khu vực xây dựng  (bao gồm đường phố, các công trình đặc biệt: cầu, cống, ngả giao nhau); định hướng quy hoạch chiều cao nền đối với các ô phố; đề xuất giải pháp cho các khu vực có địa hình phức tạp; xác định khối lượng công tác đất của khu vực đào hoặc đắp; ước tính kinh phí xây dựng đợt đầu.

·        Thiết kế quy hoạch chiều cao giai đoạn quy hoạch phân khu

Thiết kế quy hoạch chiều cao giai đoạn quy hoạch phân khu là bước cụ thể hóa, chi tiết hóa phương hướng quy hoạch chung chiều cao nền xây dựng toàn đô thị với các nhiệm vụ sau: Thiết kế quy hoạch chiều cao cho đường phố, quảng trường và tất cả các bộ phận của khu vực xây dựng, tức là xác định cao độ khống chế, độ dốc dọc và chiều dài đường phố ở tất cả các ngả giao nhau và những điểm đặc biệt trên đường phố; xác định các mặt phẳng và cao độ thiết kế trong nền xây dựng, các mái dốc ta luy hoặc tường chắn nếu có; xác định ranh giới và tính khối lượng các khu vực đào đắp; khái toán giá thành công tác san đắp nền.

·        Thiết kế quy hoạch chiều cao giai đoạn quy hoạch chi tiết

Ngoài những nhiệm vụ như đối với giai đoạn quy hoạch phân khu, ở giai đoạn quy hoạch chi tiết cần cụ thể các nhiệm vụ sau: xác định các mặt phẳng và cao độ thiết kế chi tiết đến các đường ngõ phố và sân nhà; trên từng công trình cần xác định cao độ các góc nhà, sàn  nhà tầng 1 (cốt 0.00 của công trình), cao độ lối ra vào nhà; dự kiến vị trí khai thác đất đắp và đổ đất thừa (điều phối đất).

Cần chú ý là cao độ khống chế, hướng dốc của các điểm trên tuyến đường chính bao quanh khu vực xây dựng không được thay đổi so với quy hoạch chung chiều cao nền xây dựng toàn khu vực; hướng dốc nền xây dựng phải tuân theo sự chỉ đạo của giai đoạn trước, chỉ được thay đổi trị số độ dốc cho phù hợp với điều kiện thực tế.

Ngoài ra đối với các dự án đầu tư xây dựng cho khu đất nằm ngoài phạm vi quy hoạch chi tiết, hoặc có quy mô nhỏ (không phải lập đồ án quy hoạch chi tiết) thì khi lập thiết kế tổng mặt bằng để thỏa thuận quy hoạch vẫn cần phải thiết kế quy hoạch chiều cao để xác định rõ cao độ nền hoàn thiện các bộ phận của khu đất làm cơ sở cho thiết kế công trình và hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà (san lấp mặt bằng, sân đường, cấp thoát nước, nền móng công trình...).

Có thể nói, việc thiết kế cao độ nền xây dựng hay quy hoạch chiều cao là không thể tách rời thiết kế mặt bằng tổng thể vì nó cũng là một trong các thông số xác định không gian cho khu vực xây dựng.

b.      Quản lý xét duyệt thiết kế quy hoạch chiều cao

Việc xét duyệt thiết kế quy hoạch chiều cao là một phần nội dung của xét duyệt đồ án quy hoạch đô thị. Quá trình xét duyệt, cần thiết phải căn cứ các giai đoạn thiết kế và kiểm tra sự “chỉ đạo” của giai đoạn trước và các giai đoạn sau. Việc giữ cao độ không chế là vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo kết nối hài hòa về cao độ giữa các khu đất chức năng cũng như các bộ phận của kiến trúc cảnh quan. Khống chế cao độ hoàn thiện cũng cần được nêu rõ trong quy chế quản lý kiến trúc đô thị và trong các chứng chỉ quy hoạch làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị.

Một thực tế tồn tại hiện nay là trong các đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, nội dung thiết kế quy hoạch chiều cao nền xây dựng thường mới chỉ được thực hiện ở mức độ tạo mặt phẳng thiết kế sơ bộ (như đối với thiết kế san nền tạo mặt bằng xây dựng) như vậy là chưa đủ cơ sở cho công tác quản lý. Điều này dễ dẫn đến tính trạng tùy ý khi hoàn thiện cao độ sân đường, cảnh quan, không chú ý giải quyết mối quan hệ về cao độ với sàn công trình cũng như với các khu xung quanh gây mất mỹ quan và sự tiện nghi khi sử dụng.

c.       Quản lý xây dựng theo quy hoạch.

Trong thực tế thường xảy ra khi cải tạo nâng cấp đường trong đô thị là nâng cao cao độ của đường không kể đến việc ảnh huởng đến các công trình hai bên đường, ảnh hưởng xấu đến việc sử dụng và cảnh quan, bất lợi cho tổ chức thoát nước và trở ngại cho giao thông tại các nơi nối tiếp với tuyến đường khác. Đối với các khu vực cần đào đắp cũng có những tồn tại tương tự. Do vậy cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng cần phối hợp với thanh tra xây dựng giám sát chặt chẽ và thống nhất nghiệm thu cao độ hoàn thiện ở các khu vực xây dựng đảm bảo tuân theo thiết kế quy hoạch và các quy chế quản lý được duyệt.

Một hiện tượng thường xảy ra là việc không tính đến sự ổn định của các mái dốc taluy sau khi cải tạo địa hình, nhiều trường hợp sụt lở gây ra tai nạn, đặc biệt là trong mùa mưa bão. Hệ số mái dốc taluy cũng như giải pháp gia cố bảo vệ mái dốc phải đựoc tính toán kỹ trong quá trình nghiên cứu thiết kế. Các địa phương miền núi, trung du phải kiểm tra chặt chẽ về việc này để tránh xảy ra những thiệt hại do sụt lở gây ra.

Tón lại, công tác thiết kế quy hoạch chiều cao và quản lý cao độ nền theo quy hoạch cần thiết phải được coi trọng hơn trong công tác lập và quản lý quy hoạch đô thị nhằm tránh những hậu quả không đáng có và hướng tới mục tiêu xây dựngcác đô thị sinh thái và phát triển đô thị bền vững.\

Thạc sỹ: Vũ Hoàng Điệp - Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội