Tranh chấp giữa Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng và tiểu thương xảy ra gần đây sau khi đơn vị này đột ngột đóng cửa khu chợ gốm Bát Tràng (huyện Gia Lâm, Hà Nội), vốn do doanh nghiệp này quản lý đất và đầu tư hạ tầng. Sự việc diễn ra gần một năm sau khi Tổng công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) - cổ đông Nhà nước lớn nhất của doanh nghiệp thoái hết gần 64% vốn sở hữu.
Sứ Bát Tràng được định giá cao nhờ các hợp đồng thuê đất có thời hạn tại thôn Bát Tràng, Gia Lâm, Hà Nội.
Trong phiên đấu giá diễn ra cuối tháng 3/2016, Hapro đã chào bán 120.810 cổ phần, tương đương 63,58% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng với giá khởi điểm 140.000 đồng một cổ phiếu. Với mức trả giá 421.600 đồng mỗi đơn vị, một nhà đầu tư cá nhân đã chi ra gần 51 tỷ đồng để thâu tóm số cổ phần nêu trên.
Kết quả nêu trên khá bất ngờ bởi Sứ Bát Tràng trước đó là một doanh nghiệp âm vốn điều lệ, liên tục kinh doanh thua lỗ. Cụ thể, theo các báo cáo tài chính, năm 2013, công ty đạt doanh thu gần 5 tỷ đồng, lỗ sau thuế 375 triệu. Năm 2014, doanh thu giảm còn 3,9 tỷ đồng, số lỗ tăng lên 485 triệu.
Tình trạng thua lỗ tiếp tục tiếp diễn khi chỉ với quý I/2015 lợi nhuận âm thêm 497 triệu đồng. Lỗ lũy kế đến nay đạt hơn 2,5 tỷ đồng, vượt quá vốn điều lệ thực góp. Tổng nợ phải trả cũng vượt quá tổng tài sản của công ty - vốn chỉ hơn 16 tỷ đồng.
Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư cho rằng số cổ phần nêu trên "được giá" là nhờ doanh nghiệp đang có được hợp đồng thuê đất với diện tích đến hơn 10.000m2 tại thôn Bát Tràng (huyện Gia Lâm, Hà Nội). Trong đó, trung tâm thương mại chợ Bát Tràng tại Xóm 5 thôn Bát Tràng là một trong số những khu đất thuộc danh mục trên, với tổng diện tích 12.155,3 m2.
Theo tài liệu định giá, khu đất này gồm 11.958,5 m2 đất ngoài chỉ giới, thuê trả tiền hàng năm trong thời hạn 50 năm và 196,8 m2 đất trong chỉ giới trả tiền hàng năm. Lô đất này mặc dù đang sử dụng làm Trung tâm thương mại chợ Bát Tràng, tuy nhiên đây lại là một phần trong hợp tác kinh doanh giữa Sứ Bát Tràng và Công ty cổ phần Đầu tư và Du lịch Quang Minh theo hợp đồng xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ du lịch Bát Tràng. Dự án này theo thông tin tại thời điểm định giá là đang được triển khai.
Thực tế, không chỉ Trung tâm thương mại chợ Bát Tràng mà hầu hết các lô đất còn lại do Sứ Bát Tràng quản lý cũng nằm ở những vị trí khá đắc địa bên sông Hồng, chỉ cách một số khu đô thị lớn trong vùng từ một đến vài km. Danh mục đất này cũng là lý do khiến giá trị doanh nghiệp tăng đột biến sau khi đánh giá lại.
Theo hiện trạng trước khi Hapro thoái vốn, các khu đất này chủ yếu là phân xưởng sản xuất, phân xưởng men, cơ điện, văn phòng và ki ốt cho các hộ kinh doanh thuê.
Hầu hết các lô đất còn lại do Sứ Bát Tràng quản lý cũng nằm ở những vị trí khá đắc địa bên sông Hồng, chỉ cách một số khu đô thị lớn trong vùng từ một đến vài km. Ảnh: Google Map
Theo kết quả định giá Sứ Bát Tràng của Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam, được thực hiện khi Hapro rao bán cổ phiếu, tổng giá trị thực tế doanh nghiệp này là gần 50 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với con số hơn 16 tỷ đồng trong báo cáo tài chính trước đó. Giá trị phần vốn chủ sở hữu từ âm 225 triệu đồng được đánh giá tăng lên 26,5 tỷ. Phần vốn của Hapro cũng tăng từ âm 145 triệu lên 17 tỷ đồng.
Hai khoản mục được đánh giá lại cao nhất là phần giá trị lợi thế đất (trước đó không ghi nhận trên báo cáo tài chính), đạt gần 15,5 tỷ đồng và khoản phải thu khác (liên quan đến hợp đồng hợp tác với Công ty TNHH Giang Long) hơn 11 tỷ đồng.
Lợi thế đất được tính toán dựa trên lợi nhuận thu được từ việc cho thuê đất đạt từ 1,4 đến 1,9 tỷ đồng mỗi năm trong 21 năm. Đây là các lô đất do công ty thuê có thời hạn từ 10 đến 30 năm với chi phí theo tính toán của đơn vị định giá chỉ gần 1 tỷ mỗi năm.
Kết quả đánh giá này dẫn đến giá trị một cổ phần theo báo cáo tài chính từ mức âm 1.187 đồng đã tăng lên 139.810 đồng, là căn cứ cho Hapro đặt ra mức giá khởi điểm hơn 140.000 trong phiên đấu giá.
Mức giá này thậm chí cao hơn hầu hết các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường thời điểm đó. Và với mức giá đấu thành công, nếu cổ phiếu Sứ Bát Tràng được niêm yết, sẽ trở thành cổ phiếu đắt giá nhất thị trường chứng khoán hiện tại.
